内房│中国逾半数上市房企负债率超70%

时至年底，中国房地产企业面临降负债和冲业绩的双重压力。有分析指，房企后续有望加大推盘及销售回款力度，供给持续放量将为成交提供一定支撑。

据中国《经济参考报》11月23日报道，进入四季度，在政策引导下房企降杠杆的影响不断深入，融资端持续受限。同时，房企大量推盘带来供需关系出现逆转，销售均价整体走低。

平安证券监测数据显示，10月房企境内债、境外债和集合信托分别发行261亿元人民币（1元人民币约合0.15美元）、52亿美元和454亿元人民币，环比变化分别为下降35.7%、上升29.2%和下降28.4%。考虑11至12月境内债预计到期833亿元人民币、境外债87亿美元，到期规模相对较高，预计房企债券融资态度仍将保持积极，但规模可能会受监管收紧制约。

8月20日，中国住建部联合央行召开重点房企座谈会，提出针对房地产企业“三道红线”的融资监管新规，包括剔除预收款后的资产负债率（简称新资产负债率）不得大于70%等。三条标准中，企业达到任意一条即视为“踩线”。

横向比较来看，中国指数研究院分析指出，申万28个行业分类中，房地产行业资产负债率为79%，位居行业第三。根据新资产负债率的标准，55%的上市房企负债率超70%。这意味着“三道红线”中仅此一项，“踩线”企业已超半数，这些企业年内降负债的压力将持续存在。

根据房地产上市公司中期业绩，结合“三道红线”监管新规来看，中指院指出，受监测的172家上市房企中121家存在不同程度的“踩线”，33家企业“踩中”三道。其中，新资产负债率“踩线”比例最高。

据平安证券不完全统计，10月涉房类政策出台频率放缓，单月涉房类政策（含中央及地方）共19项，环比降50%，其中偏紧类10项、占比53%。业内普遍认为，“房住不炒”仍将是中国“十四五”期间楼市调控主基调。考虑热点城市调控已陆续收紧，随着销售增速回落、楼市趋稳，后续调控节奏或同步趋于平稳。

克而瑞地产研究中心分析指出，在房地产行业融资收紧预期下，叠加全年销售目标压力，房企后续有望加大推盘及销售回款力度，供给持续放量将为成交提供一定支撑。不过，随着热点城市调控效应显现，市场去化压力也会逐步凸显。