【星之谷】粗疏“甩名”埋按揭地雷 世纪新盘交易随时“挞Q”
大围站上盖新盘地理位置优越，可一不可再，不少夫妻都急急将联名物业“甩名”，让其中一方重回首置身份，再去抽新楼，避开“15%辣税”。不过实际操作上，有个按揭巨伏位大家必须留神。
在法律上，只要夫妻双方自行签署转名临约，就算未完成正式“甩名”交易，再买新楼都不用付“15%辣税”，只需付较低的第二基准税率；正式“甩名”手续可待新楼完成交易后才聘请律师处理。话虽如此，15%辣税可免，如果新购物业想申请高成数按揭，这方法有机会触礁。
笔者一位朋友阿Sue（化名），已经签署临约将位于沙田的联名物业“甩名”予丈夫，更以首置人士身份，幸运地抽中大围站新盘，并选择“建期”支付方式，预备申请8成按揭。但问题来了，阿Sue持有的沙田物业“甩名”未正式完成，环联（TU）信贷报告上仍显示该物业的按揭贷款，即所谓持有“Mortgage Count”；阿Sue买新楼再申请8成或9成高成数按揭，就会麻烦事丛生。
“Mortgage Count”影响按揭申请
首先，如果仍有“Mortgage Count”，阿Sue不算是首置人士，按揭保险公司不会容许她申请新制下的9成按揭，最多只可以申请8成，即本身层楼800万元或以下可借720万元，现时最多只能借640万元。
持有“Mortgage Count”另一个坏处是，阿Sue新买入大围站新盘，申请高成数按揭时不能获豁免压力测试，而且压力测试中的每月供款与入息比率（DSR），需要计算包括沙田物业的每月供款，因需要申请8成按揭，压测前后的DSR分别以35%及45%去计算，即假设月入1万元，月供款分别不得多于3,500元及4,500元，入息要颇高才能满足要求。
第三，按揭保险公司得悉阿Sue持有“Mortgage Count”的话，即本身已拥有物业，会被按揭保险公司质疑她买大围站上盖是否真诚地打算自住，需要提供详细、合理之解释。
清除纪录需时 要预备足够时间
因此，虽然阿Sue两公婆已签了临约“甩名”，成功令阿Sue重回首置，买楼免辣税，但最终“甩名”手续未正式完成，买大围站上盖时，到申请高成数按揭一环时，稍不留神随时中巨伏“挞Q”收场。但如果不是申请高成数按揭，只是5至6成，则毋须按揭保险公司批核，银行弹性处理机会高，未必计算即将甩名的“Mortgage Count”；惟压力测试仍要通过，但压测前后的DSR分别是50%及60%，入息要求大减。
假设“甩名”手续已经完成，阿Sue买大围站上盖并申请高成数按揭，是否意味畅通无阻？如果环联内的“Mortgage Count”已清除，理论上沙田层楼的按揭供款不会计算在大围站上盖的按揭上，首置身份也可以豁免压力测试。不过她也需在按揭申请表上，声明现行住址是不是自置，按揭保险公司也会向她查询新买那层楼是否自住用途。而如果新屋比旧屋细得多，“大屋搬细屋”合理性将会被质疑，申请人需要提供合理解释。
幸而该盘距离落成还有约两年，阿Sue仍有充裕时间完成现有物业的甩名手续，当完成后就可安心等新楼建期上会申请按揭了。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
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