【星之谷】BNO移英大潮 买楼战哨响起 按揭7大攻防关键
BNO移民英国大门明年初打开，虽然没有投资门槛，但不愿做“租租”的香港人，近月丧买英国楼，业界估算7月至今有关成交逾7,000宗，当中约7成借按揭。鉴于买海外楼是人生重大决定，申请英国按揭时有7大细节必须留神。
1. 城市
现时港人可以在香港本地银行申请英国楼按揭，但非每个城市都适用，暂时只受理伦敦“Zone 1”和“Zone 2”楼；香港人最爱的曼彻斯特市，只能在当地银行申请。如当地银行申请按揭，要注意以下事项。
2. 供款与入息比率
就按揭审批方法，英国与香港银行大不同。先讲每月供款与入息比率（Debt Servicing-ratio，DSR），香港规矩是清一色供款不能超过入息一半（50%）。在英国则没有统一标准，每间银行DSR上限均不同，一般而言是35%，即每1万港元收入，供款上限为3,500港元。如果申请人DSR要去到50%，很多银行会请“食柠檬”，有些则会加按揭利率；若果DSR去到60%以上，基本上很困难。
3. 债务定义
申请香港楼按揭时，银行计算DSR供款部分，除了本身按揭供款外，尚会计入其他债务，例如信用卡数、私贷、车贷等每月还款额。英国则更严格，很多银行连日常开支，例如子女大学学费、婴儿出生后预计开支、日常消费例如衣著开支都计算在内。有些银行甚至会计算水电煤费用。
读者或会问：“英国啲银行又点知我每月买衫使咗几多钱？”银行其实可以从银行及信用卡月结单估算出来，因此，如果预备申请按揭，这些开支应尽量减少。不过，英国银行有些审批条件又较香港宽松，例如很多可以将离婚后赡养费计算作入息，但香港则不能。
4.连租约物业
如果意向物业是连租约单位，英国银行审批按揭更严谨。虽然买楼连租约可以申请“还息不还本”按揭，但DSR只计算租金收入，而且要通过压力测试——比如银行采用5.5%按息来做压测利率，而亦需要租金超过压力测试下供款的145%水平，那么如想做5成按揭，租金回报率须超过4%。
5. 按揭成数
香港人到英国当地银行申请按揭，成数最高仅75%，但就算入息水平高，兼成功通过DSR上限要求，亦不轻易借足，为甚么？原因是银行难估足价，尤其是新盘。笔者稍作解释，按香港例子，只要有临约，就算银行估价不足，只要不是太偏离，银行都可以用买入价计算按揭成数；而英国银行则较多以估价为基准，令大部分人难借足75%。
6. 杂费
英国申请按揭颇多杂费。首先银行有申请费、估价费、按揭设立费。由于每间银行批核准则不同，市民一般都需要寻找按揭中介帮忙。惟英国按揭中介和香港不同，香港按揭中介免收费之余，甚至会提供现金回赠（不过需要扣减贷款额）；英国按揭中介则要收取顾问费。因此，整个按揭申请，杂费加中介费，要预算多几万港元。
7.利率
英国银行利率是“海鲜价”。在香港，如果获批按揭，无论是“靓料”、“烂料”，都是相同利率及回赠，现时利率普遍为H+1.35%至H+1.5%。但在英国，按揭成数愈高，利率则愈高；此外，DSR愈高，例如30%，利率也必定高于DSR仅10%的申请人，因此按揭格价远较香港困难。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
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