【启德抢地】中资年内4度高价夺地　分析︰不代表看好本港楼市

备受市场注目的启德住宅地皮最终以天价成交！地政总署公布宣布，位处于将来启德站毗邻的启德1K区3号地盘将以88.37亿元批予中资背景的香港海岛建设地产有限公司，每平方呎楼面地价高达13,500元，打破九龙东区内地皮呎价新高。

今次亦是继中海外（0688）、万科置业（1036）、五矿地产（0230）之后，再有中资机构成功投得香港地皮，单是年内4宗成交已涉资达162亿元，预料“中资进”的情况将会持续。

3内房掌启德4幅地

翻查启德区过去3年投地记录，不难发已批出的启德1I区及1H区共6幅地皮里面，中资与港资发展商各夺得3幅地皮，中海外（0688）及保利（0119）分别获得2幅及1幅地皮。

但是，上述3次投地均不如今次的来得震撼。在香港海岛建设的惊人开价底下，这幅由中资掌控的第4幅启德地皮——启德1K区3号地盘旋即成为了东九龙住宅物业的“新地王”，“面粉价”比周边发展中的地皮高出差不多一倍。以毗邻的第1I区3号地盘为例，该地皮由另一内房企业保利于2014年投得，可建楼面面积约60万平方呎，楼面呎价高达6,530元，在香港海岛建设出手之前，它一直以来都是启德区地价最高以及面积最大的发展项目。

高溢价抢地打造豪宅

中原地产研究部高级联席董事黄良升便认为，内房企业在经历多年的激烈竞争后，已获得了此前没有的经营信心及实力。过去两年，在人民银行多次减息及降准的情况下，内房往往透过各种融资渠道借得低利息贷款，近年更摒弃了往日与港商合组财团投地的模式，屡屡试行以独资形式挑战一众港资龙头。

同时，它们又觑准了本港地产发展商土地储备率偏高的事实，以惯常手段——数十亿、数百亿元去参与竞标抢地，有市场人士便曾表示，内房一向惯以高出市场预期估值的一成入标。但今年起，这些中资机构的开价就愈是进取——8月，五矿地产以高出市价估值约4成的40.05亿元投得一幅油塘的临海地皮，每平方呎楼面地价超过7000元，创九龙东住宅每呎地价的最高纪录。而今次香港海岛建设的投标，更高出市场估值近1倍。    “通常这些内房企业较倾向打造豪宅项目，所以万三蚊呎又点？呢啲钱佢俾得起。”黄良升称。

政策不利内地业务   求购港地分散投资

当然，内房近年积极来港圈地，与内地政府打压楼市及对货币贬值预期不无关系。事实上，自今年9月起，内地多个城市积极配合中央政府政令，主动提出多项“限购令”，意图为内地楼市泡沫进行降温，结果大大打击了内房在内地的发展步伐。

而且，自去年中央政府启动人民币汇率自由化以来，该货币于年内屡破新“铁底”，由年初至今贬值近3.6%。单靠人民币计价的内地业务收益，实难以持续应付多年来积累下来的美元债券。在保值的大前提底下，投资港地不但成为了内房停泊资金的避风港，而且以港元结算的楼盘销售收益，亦可以对其人民币计价的业绩报表赚取汇兑甜头。

“内房俾中央打压已成事实，而且国内的投资渠道咁少，啲钱无地方去，过嚟香港买地分散投资是最便利的保值方法。”黄良升道。“但要提多一句，佢哋咁做唔代表睇好香港楼市，因为香港市场只是它们向外发展的桥头堡，最终目标仍然是进军国外。”

根据德银今年9月发表的报告，若按总楼面面积计算，香港今年推出的地皮之中，约四分之一由中资机构夺得，远高于2009年的6%，当中还未将今次的成交计算在内。