传天价沽中环中心　长地一次过袋42年租金　分析料有后续

长实地产（1113）主席李嘉诚再次施展点石成金的魔术！《信报》今日﹙10月31日﹚引述消息指，自今年8月起一直盛传被长地放售的中环中心，将以作价357亿元售予中资机构，较2015年时的估值高出逾倍，预计长地最快于11月初宣布交易详情。若换作市盈率计算，该笔大刁的作价更等同中环中心未来42年的租金收入。连同较早前完成洽购的上海世纪汇交易，长实连环沽出中港物业，套现逾580亿元，手上“银弹”更加充足，后续动向为市场关注。

植耀辉︰呢单绝对系好“刁”！

自长和系于去年进行“世纪重组”以来，该集团一度沉寂的卖产行动又再活跃起来，继6日前落实以230亿元将上海陆家嘴世纪汇广场出售后，转瞬间市场又传出长地出售中环中心一事已进入拍板阶段，两单交易总作价料达到587亿元。

但是，随着长和系近年加快卖楼步伐，却未见其积极购入官地地皮。该集团主席李嘉诚早前便表明对中、港楼市不感乐观，副主席李泽钜更表示除中环长江中心外，集团旗下资产全部都可以卖，言犹在取，即沽出两幢贵重物业。

耀才证券研究部经理植耀辉直言，这项尚未成事的交易实属绝世好“刁”！按市场数据显示，中环中心现时每月租金收入达到7,000万元，即每年约8.4亿元，预测年回报率只有2.8厘。若撇除租金波动、通胀及需求等变动因素，这笔天价成交将等同中环中心未来42年的收入总和，一次过“袋袋平安”。

植耀辉补充，“我不敢断言中国及香港楼市是否已经见顶，但肯定的是目前正处于周期高峰。值得留意的是，长和系其实并未如坊间所说般放弃投地或发展地产，只是现时实在太少值得投资的项目。集团的风格是不会对没把握的项目进行疯狂投资。而且，虽然中资机构对香港商厦的需求仍然旺盛，但总不能保证年年如是，所以趁现时善价而沽，对其他项目进行投资，绝对是合情合理的做法，绝对是一单‘好刁’！”

资产有价有市　温杰︰资产再重估

两大物业善价而沽，有利长地在楼市高峰期，进一步释放旗下资产估值。摩根大通等大行均一致认为，长实“一以再，再以三”的卖产行径，将有利收窄资产净值（NAV）折让，按该行估算，单是出售上海世纪汇广场便可为长实的每股资产净值增加约3元。

新鸿基金融财富管理策略师温杰表示，长实在去年上市时便已经为资产进行重新评估，当时市场给予的NAV大抵是每股90元至105元之间，惟未几香港楼市一度陷入低谷，长实的NAV更长期徘徊于50元至60元区间，折让几达5成，因此接连两单大“刁”将有助集团旗下物业提升估值。

“市场一直过分低估了长实的物业估值，特别是中环中心，一旦落实，将会是香港历来最高单价商厦成交，证明长实的物业其实有价有市，或会令市场改观以及进行重新估值。我预计长实的NAV于年底有机会重上100元水平，现价仍有差不多3成至4成折让，股价有力再上。”温杰称。

投资屡夺先机　后续动向惹人注目

事实上，长和系在李氏父子的带领下，多年投资一直早著先机，每每在意想不到的情况下奠定优势基础。以最近的脱欧公投为例，尽管市场一致忧虑长和系的欧洲业务会收其拖累，惟今年上半年业绩已充分地回应有关质疑——该集团的欧洲税前利润较去年增长11%，增幅远超其他区域；单是去年才完成收购的英国铁路公司及Portugal Renewable Energy，按当地货币计算的收入和税前利润便分别增长了9%和8%。

交银国际研究部联席董事刘雅瀚接受访问时表示，长和系的业务部署一直以来均是极为长远及稳定，而且投资眼光奇准，因此现阶段长实先行锁定利润套现离场而不急于补入地皮，兴许是为其后续动向铺路。他续称︰“长实在投资方面从不着急，翻查往绩，它近年所卖的物业项目有不少是2004年至2005年期低价买入的地皮，譬如将军澳日出康城项目及内地投资——它总是在周期复苏前便捕捉先机，买入大量资产然后等待。你看长实上半年业绩，撇除合并带来的额外收入，仍然有约20%增长。现在卖产换来大量现金，派特别股息又好、回购又好、对新业务发展进行投资又好，都会对未来发展起正面作用。”不少市场人士都认为，长和系短期内或会利用出售中环中心的资金，为中环和记大厦进行翻新优化工程及为中环美利道地段竞标，并估计集团将于不日内公布新业务发展事宜。

“价好，佢就卖；回报好，佢就投资，哪怕不是地产项目，这就是长和系的发展风格。”刘雅瀚称。