【子非鱼专栏】换楼客堕“成交期陷阱” 申请9成按揭触礁
社会局势变化多端，唯楼价依然坚挺，一众业主利用“新按揭成数”重启换楼大计。不过在卖旧楼、申请9成按揭换新楼这两项细节操作上，若果成交期拿捏得不够精准，随时会堕入按揭陷阱。
业主Sam（化名）近月打算换楼，其意向物业约800万元，并想申请9成按揭。不过根据按揭保险指引，800万元物业如果要申请9成按揭，必须是首置人士，即不能持有其他住宅，就算是换楼客亦不能豁免。
Sam问笔者：“如果我换楼是先卖后买，卖𠮶层已经签咗临约，原则上买𠮶层已经是首置身份，那么我能否申请9成按揭呢？”
最终要视乎申请9成按揭时，原本出售的物业是否已经完成“正式成交”。仅仅签了卖楼临约不算数，新买物业最多仍只能申请8成按揭，兼且需要通过压力测试，甚至是原本物业的每月供款都会被计算在内，条款相当辣。
故此，卖出物业及新买物业这两项换楼操作上，成交期需要配合得天衣无缝，才可以顺利申请9成按揭。Sam的个案较为特殊，成交期近乎“完美地错配”，最终未能成功申请9成按揭。
涉两项物业交易 成交期错配势中伏
他的个案如下——原本打算卖出旧有物业，临约签订日期为7月1日，成交日为同年9月1日；新买物业临约签订日期为7月2日，同年9月3日成交。如果想申请9成按揭以及避开压力测试，理应在旧有物业正式成交后才进行。
但问题是，如果9月1日或之后才帮新买入的物业申请按揭，则无法赶得上成交期（9月3日），最终Sam需要焗借8成按揭，更甚是其入息不足以应付两层楼的压力测试，最终获批按揭成数低于8成，负担将会非常沉重，已经打电话找家人帮忙。
Sam有问过笔者可否先于7月3日为新买物业申请8成按揭，待9月1日原本那层物业完成成交后，再向按揭保险公司申请将8成按揭改为9成按揭，惟问题是重批按揭需时，仍然赶不上成交期。
疫情爆发第三波 银行审批将需时
因此，如果换楼之余又需要借9成按揭，买卖两层物业的成交期需要互相迁就，最好相距1个月以上，方法是新买入的物业向卖家争取长成交期；卖出旧有物业时则向买家争取短成交期，以策万全。
现时香港已经爆发疫情第三波，部分银行已经重启在家工作（Work From Home）政策，批核时间势会变长，上车人士宜留意对按揭审批所带来的影响。
最后温提，早前某新盘突然提早半年成交，当中有机会牵涉换楼客。该新屋苑原预定是11月成交，但突然提早于6月交楼，有换楼客出售原本持有的物业成交期为8月，原本打算9月时才申请9成按揭，最终只能申请8成按揭，多付1成首付。所以要紧记，如果换楼对像是一手楼、并需要申请9成按揭的话，要留意一手楼有提早成交风险。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
*投资涉及风险
*以上专栏内容属作者个人意见，不代表香港01立场。