【子非鱼专栏】夫妻“甩名”疫市捞第二层楼 留意按揭保险中伏位
武汉肺炎肆虐下，本地物业出现轻微减价潮，吸引本身持有一层物业的业主出手买第二层楼，财务上透过“甩名”及“转按”的操作来进行。星之谷首席顾问子非鱼将于本文详细阐释及分享新例下的中伏位。
所谓转按，即是业主将原有按揭计划由A银行转到B银行，例如本身业主层楼值700万港元，在A银行供剩350万港元按揭余额，即按揭成数为五成；现时业主想到B银行重新申请六成按揭，获批核贷款额为420万港元，意味套现近70万港元。
而这笔70万港元资金，业主并不能直接用作首付去买楼，因为本身持有一层楼，再买第二层楼需要缴交15%从价印花税（Double Stamp Duty，DSD），故此必须将这笔钱交予作为首置客的配偶或家人去买，才能避开这个辣税。
值得注意的是，以往600万港元以上物业，转按最多只能够借六成按揭，以上述700万港元楼为例，最多只能够借420万港元，归还按揭余额后，能套现资金相当有限。
金管局去年放宽按揭保险成数
不过，自从去年金管局放宽按揭保险成数后，便出现了新玩法。举例夫妇以联名方式持有一层物业，即各拥有一半业权，若果丈夫可将其部分权益全数卖给妻子（俗称“甩名”），便能回复首置客身份，就算丈夫再买楼亦毋须缴付15%印花税。
而妻子100%拥有物业后，可以重新到新银行申请按揭计划（即转按），提高按揭成数并套现。根据去年放宽按揭保险成数新规定，甩名最多可以达物业价值八成。
举个实际例子。陈氏夫妇3年前买入一层500万港元物业，各自拥有一半业权，当时申请八成按揭，按揭贷款额为400万元；3年后供剩380万元，而楼价亦升至700万元。
这时候，陈生可以将其一半业权经律师以买卖方式售予妻子，回复首置客身份；妻子则将这层700万港元的物业转按申请八成按揭，获得560万港元贷款额；归还380万港元原有按揭余款后仍能套现180万港元。
回复首置客身份的陈生，便能够用妻子转按获得的180万港元买第二层楼，假设心仪物业是450万港元，这笔180万港元足够作四成首付之用，毋须缴付15%从价印花税；计及妻子持有第一层楼，两夫妇便能展开“储砖头”之路。
一层变两层财技上的限制
有业主可能会问，陈生能否用该笔180万港元买更贵的楼，例如900万港元物业？因为去年放宽按揭保险成数后，1,000万港元以下物业最多可借八成按揭。
答案是不能，原因是申请八成按揭首要条件是要“自住用途”，由于妻子本身已经有一层楼申请八成按揭，陈生又以“自住用途”名义再申请八成按揭，则显得相当不合理，因为两公婆理论上应住同一居所，而居所理应只有一层。
就算解释第一层楼是给其他家人居住，这个解释亦不获审批按揭保险的按证保险公司所接受，因第一层正在享用了高成数按揭，需要自住。
如果第二层楼真的想申请八成按揭，唯有当初第一层物业转按时只申请六成，按证保险公司才会接受，原因是他们只接受夫妇一层物业以“自住用途”申请按揭保险。按上述例子，陈太转按申请六成获得420万港元贷款额，归还380万港元原有按揭余款后只能套现40万港元，再借九成按揭买楼，亦只能买价值400万港元的物业。
如果持有联名物业的不是夫妇，而是母子，事情就好办。原则上按证保险公司同意母子可以分开自住，各人持有一层经高成数按揭买入的物业便说得通。“甩名”转按套现获得180万港元后，可以借八成按揭买900万港元楼。
结论是，金管局去年放宽按揭保险成数后，夫妇联名物业“甩名”后再转按，一层楼变两层楼的财技方式较以往容易，但两层楼只可以其中一层申请高成数按揭，业主要懂得取舍，计算那种做法较为可行。
现时最佳按揭计划为按息2.5%，总回赠1.8%-至1.9%，但回赠需扣减贷款额。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
*投资涉及风险