摩通料今年本港楼价跌一成　与瑞银一同看淡零售市道

政府在去年提出修订《逃犯条例》，引发持续多个月的示威及抗议事件，以及警民冲突。随著双方冲突升级，以及运动在各地区扩散，多个商场更成为战场，零售市道首当其冲，零售额连续多个月出现收缩，自然拖累收租股表现。虽然近期市况略为平静，零售业稍有起色，可是大行仍看淡收租股前景。

摩根大通最新发表报告，预料今年多个地产物业类别仍面临下行压力，惟相信住宅楼价及办公室租金跌幅，不如商业物业租金为大。不过发展商及办公室收租股出现较明显调整，加上今年第二及第三季气氛会有改善，决定维持对此两类地产股“增持”评级。

由于香港零售市道仍存在较多结构性问题，所以对零售物业收租股维持“减持”评级。

升长实恒地及新世界目标价

摩通在报告内预期，本港楼价将跌10%，主要受失业率上扬致市场人士负面情绪影响。惟该行该补充，在过去10年，收入增长及就业情况，并非为主要动力，反而流动性才是楼价主要动力。该行又相信在今年首季有更多新盘推出，市场情绪将会有改善。

该行指出对长实集团（1113）﹑恒基地产（0012）及新世界发展（0017）予“增持”评级，目标价分别升至75.5元﹑49.4元及12.8元，调整幅度为10%﹑7%及22%。对其他地产股予“中性”评级。

摩通又预期中环及非核心办公室租金，在今年内将分别下跌15%及5至10%，可是有租金存有滞后性，而内地采购经理指数已逐步反弹，所以将置地及太古地产（1972）评级升至“增持”。该行亦预期零售物业租金将下跌20%。

无独有偶，瑞银亦看淡零售收租股前景。该行指出，自政府在去年9月4日撤回修订《逃犯条例》后，四大发展商及主要零售收租股股价扬7%，认为升势由政府放宽按揭政策，及投资者预期在区议会选举后政治局面较稳定，及零售市场有轻微改善。

瑞银降收租股评级

该行预料零售销售在未来3年难以复苏，参考当年发生占中后，市道需要18个月才复苏，同时中央政府致力刺激消费，指出下一步要视乎中央政府有何政策支持。

该行相信企业信心下滑对香港办公室需求带来压力。

该行予恒地等4大发展商“买入”评级，与其估值吸引及看好住宅物业市道有关；同时予恒隆地产（0101）及领展房产基金（0823）以外的收租股，如九龙仓置业（1997）﹑希慎兴业（0014）及置地予“沽售”评级，与持续向下周期有关。