嘉湖车位去年传“㶶味”　1月爆小阳春　专家仍看淡︰不如买债券

去年首3季，车位市道炽热， 何文田“天铸”车位以600万元成交，创全港住宅车位新高的成交纪录，而上车乐园天水围嘉湖山庄亦“炒得不亦乐乎”，美湖居一个双号车位以近168万元成交，创下该屋苑车位历史新高。但到了去年第4季，投资气氛急转淡，美湖居另一车位已跌穿百万大关，半年不到造价劲跌45%，而其他热炒地区，亦出现不同程度的跌幅。
在市场一片唱淡之声下，今年1月嘉湖逆市爆“小阳春”。据代理透露，目前车位业主的叫价已重回110万元以上水平。但有理财专家认为，车位回报至少有5至6厘才考虑，换句话说，以目前租金计，嘉湖车位要低于60万元方算合理！

政府2016年推出多项压抑楼市的调控措施，投资者“炒楼”成本大增，部分转投未受“辣税”影响的非住宅物业市场，入场门槛较低的车位投资尤其受到青睐。其中，被喻为“上车乐园”的天水围嘉湖山庄，车位市场一度炽热，价量齐升，成为车位市道的“探热针”。

翻查成交纪录显示，自2012年起，屋苑车位平均录得至少150宗成交，唯独2013年放缓至不足百宗。2012年当年，美湖居一个车位成交价约50万元，但6年间爆升逾3倍；单是去年6、7月造价更曾10度破顶，由149.8万元开始炒上，到7月底，美湖居地库一个双号车位以167.5万成交，创下该屋苑历史新高，两个月内暴升11.8%，可说是镬气十足。

去年底成交价急挫近50%

不过，投资市场易受外围因素影响，中美贸易战爆发、市场忧虑环球经济放缓等因素，不单止住宅市场受拖累，连带车位售价亦大跌。创出历史新高后的同年12月，美湖居地库一个双号车位低见91万元成交，由高位回落约45%。

去年，嘉湖山庄车位录得的其中一宗蚀让个案，该投资者去年6月份以149.8万元购入景湖居车位，同年11月以110万元沽货，市场消息指业主急于套现才沽货，但短短5个月账面已蚀39.8万元，相当于买入价格的近3成。

率先现小阳春　“大好友”汪敦敬入市

踏入2019年，嘉湖山庄市况似乎有回暖迹象，提早出现“小阳春”。中原地产天水围区域营业经理伍耀祖表示，1月份车位成交暂时录得11宗，已接近去年11月、12月合共约16宗成交，成交价亦已经重上110万元水平；最新赏湖居双号车位以116万元成交；目前所有业主叫价均由110万元起。

作为最贴市的地产代理亦即时“捞底”入市。祥益地产总裁汪敦敬近日以99万的价钱，购入天水围嘉湖山庄一个车位。汪敦敬接受《香港01》查询时表示，是次车位回报率约3厘，入市只是平常心，“一路睇好楼市，见调整到咁上下，无客要咪买嚟收租”。他认为车位调整期已完成，预料短期内价格将反弹1至2成。

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中原伍耀祖：未来数月继续回升

伍耀祖亦进一步解释，由于嘉湖山庄所有车位均可在自由市场买卖，目前有约70%的业主是投资客。在供应量多的情况下，一旦市场有任何“动静”，就会即时在成交价上反映，“市场有波动，一个业主减5万，要保持竞争力的话另一个就会跟住减，相反亦都一样。”因此近日市场有好消息出现，嘉湖山庄的楼市或车位市场已率先反弹。他预料，未来数月屋苑的车位、楼价均同步回升。

伍耀祖又提到，即使屋苑放盘量多，但不同座向的成交价或租金，实际分别并不大，“唯一有少许分别是翠湖居，平均卖贵5万至8万左右。因为﹙邻近﹚栢慧豪园与栢慧豪廷的车位只租不卖，有住客会选择直接买翠湖居的停车场，悭返啲租金。”

港九区车位价“硬净”　嘉湖3月前或重上130万元　

利嘉阁首席项目经理黄蔚婷（Angela）亦表示，目前嘉湖有逾百个放盘，相信上半年车位成交会逐渐回升，料嘉湖车位在3月份前将重上130万元水平，认为现时是“入市良机”，直言“投资者信心返咗嚟”。她又说，嘉湖和新界车位因入场门槛相对较低，以投资客居多，当经济前景不明朗时，投资者或因睇淡后市而“走货”，个别卖家因资金周转问题才出现蚀让个案，反而港岛和九龙区因住宅价值本身较贵，且车位以用家为主，故较少蚀让个案出现。

据中原地产统计，目前嘉湖山庄有约120个放盘，叫价介乎115万至180万元；而租盘约70个，叫价2,400至3,200元。伍耀祖称，现时成交价已重上约110万元，租金介乎2,400至2,700；每月的管理费约250元；若一个车位成交价为110万元计，月租2,700元，扣减管理费后回报率约2.67%。

理财专家：有3厘回报都唔考虑

不过中大会计学院高级讲师李兆波就有不同的看法。他认为本港车位数目的确不足，但过去数年来价格已经累积了一定的升幅，加上中美贸易战未解决、政府亦有可能为解决塞车等交通问题，于下月公布的财政预算案中“出手”加牌费，因此不太看好车位市场，“政府咁做真系唔出奇，香港有十几年没有加过牌费，过一阵就会知道（加不加牌费），若果真系加的话，杀伤力好大。”

他直言，投资车位的回报至少要有5至6厘才会考虑，“除非你买的位置好易就加到租金，如果扣晒所有行政、管理费先得3厘，不如买股票同债券。特别是债券，虽然美国正在加息，但债券到期可以连本带利赎回，无乜手续费同风险下都揾到逾3厘回报。”