西营盘瑧蓺221呎开价1000万　2个理由发展商敢于挑战呎价新高

楼价涨不停，开放式迷你户呎价愈升愈有！新世界发展（0017）旗下西营盘新盘“瑧蓺”（粤音为“津艺”）公布首批50伙的价单，折实平均呎价28,508元，但其中一个221平方呎开放式单位，折实后售价约802万元﹙开价约1,003万元﹚，呎价高达3.63万元，挑战同区开放户新高。细小单位，发展商开价如斯“进取”，楼市专家剖析个中原因，并拆解对早已疯狂的本港楼市的启示。

港岛优质楼盘卖少见少

莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文认为，发展商是根据市场反应定价，开价“合理”。他解释，本港资金仍然充裕，加上港岛区新楼占全港供应量仅10%，优质楼盘项目愈来愈少，市场存在需求，因此发展商对于港岛区楼盘都会惜售，而新界区则呈现“货如轮转”的情况。

瑧蓺位于西营盘西源里1号，邻近地铁站， 林浩文指由于项目伙数不多，料买家以投资者、本地实力买家和内地买家为主，放租的话，租金回报率料介乎2至3厘。

美联物业首席分析师刘嘉辉则指，市区细面积的新盘因地理位置，不论是自用还是放租，都存在一定需求，料承接力不错。

高成数一按     “压低”入场门槛

另一边厢，新盘市场，发展商普遍都为买家提供高成数按揭，瑧蓺今次提供的第一按揭贷款高达净樓价的80%，如果买家是专业人士，按揭贷款更高达85%。

林浩文指高成数按揭，有助降低入场门槛，又认为大部分港人都供得起楼，但付不起首付，在发展商提供按揭的情况下，一手市场因而畅旺。他举例指，即是同样叫价700万元的新盘和二手楼相比，入场费因有发展商的高成数按揭，前者以8成按揭计，入场费为140万元，但后者入场费或高达300万元，两者相差160万元。

刘嘉辉同样相信按揭优惠绝对能吸引买家入市，指即使一手楼较贵、面积亦较小，但因按揭成数优惠降低所需要的首付，吸引买家转而投向一手楼。不过，他提醒买家要注意按揭的风险，例如发展商所提供的高成数一按，首几年利率虽然较低，但其后将有所上升，建议买家计算清楚在优惠按揭成数下的每月供款负担变化。

暂仍是个别新楼“疯狂”

221呎单位，定价千万元，折实后也要800万元，是否代表楼市再响警报？林浩文认为现时仅个别楼盘呎价高昂，如果连新界楼盘呎价都媲美港岛区时，就要开始担心楼市。他补充，始终港岛区未来的供应不多，预计不单是港岛区中小型单位的呎价昂贵，连大型新盘的呎价都会水涨船高。

刘嘉辉亦强调，即使市场出现千万元的细单位新盘，也不能对楼市情况以偏概全。他认为，楼市升跌最终视乎基本因素，认为现时经济向好、利率处于低位、楼宇供应量不大，市场对住房仍有需求，加上投资者对楼价的理想预期，都令到楼价活跃。