九仓一炮过分拆2300亿物业上市　分析︰趁市道高峰期体现价值

九仓系再有大动作！继出售有线宽频﹙1097﹚及九仓电讯后，九仓﹙0004﹚今日﹙9日﹚宣布以介绍形式将海港城、时代广场等6个香港主要投资物业分拆上市，总值估计超过2300亿元。分析认为，九仓此举旨在提升相关资产的价值，而选择以介绍形式上市这条“捷径”，是要趁本港房地产高峰期尽快体现价值， 分拆出来的上市公司估值也可以提高，利好股东。

九仓今次分拆行动，不涉及筹集新资金，而是透过介绍形式上市，以实物方式分派股份。

分拆6项物业   总值2300亿元

根据建议，九仓将分拆全资附属公司九龙仓置业地产投资有限公司﹙“九龙仓置业地产投资”﹚独立上市，其持有海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及 The Murray（正改建成酒店）6项收租物业，以及同系上市公司海港企业﹙0051﹚72%权益。资料显示，有关投资组合共有约1,100万平方呎楼面面积，总值超过港币2,300亿元，每年营业额超过130亿元。

目前，九仓有近7成基础盈利来自投资物业，以最新公布的中期业绩为例，集团基础盈利为72.71亿元，投资物业占了其中的66%﹙52亿元﹚，发展物业则占32%﹙19亿元﹚。而投资物业之中，上述收租物业更是主要收入来源，单是海港城、时代广场、荷里活广场的期内营业盈利已高达56.75亿元。因此，把投资物业分拆后，九仓的业务重心将集中于中国内地投资物业及发展物业、其他香港物业，以及物流和酒店管理，昔日“收租佬”之角色大打折扣。

分析︰握时机趁体现价值

东骥基金管理董事总经理庞宝林认为，九仓考虑分拆海港城等6项投资物业，出发点是为了提升这些资产的价值，因为现时物业价格高企，但市场对九仓旗下物业的估值保守，管理层要寻找方法发掘价值。

庞宝林又指，九仓选择通过介绍形式将有关资产上市，是由于这个方式的成本较低，上市过程较快，也反映大股东的重点不是“抽水”(集资)。“可能见地产升势不是好正常，因而急急分拆，以免美国经济好得快、利息加得快时，明年物业价格可能要跌，到时上得市来估值都已经跌咗，无意思。”

不过，他不认为大股东睇淡本港物业市场，只是把握时机趁物业市道高峰期体现价值，分拆出来的上市公司估值也可以较高，股价对股东有利。“好似当腾讯﹙0700﹚升到去370蚊，你唔走先就笨，因为短期来讲已反映价值，等佢跌咗再买。”庞宝林比喻道。

九仓料变身控股公司

大中华投资策略研究学会副会长（港股）李伟杰亦认为，九仓今次分拆旨在将该投资物业的内在价值在市场上进一步提升，从而令整个九仓系的市值有所上扬。他认为，分拆后，九仓系内公司分工将会更加清晰，而由于九仓手头上余下的业务已经太多，料九仓的角色会由以往依赖收租业务的上市公司，变成为一间俨如控股公司。

九仓主席吴天海于今日的业绩会上则表示，分拆完成后，会德丰（0020）会继续负责本港发展物业买卖，至于商业项目则继续由九仓负责，“界线今日已清楚，将来只会更清楚”。

或掀起地产股分拆潮

九仓分拆的消息公布后，股价全日飙升近14%，收报79.65元，市值达到2,417亿元。李伟杰认为，反映市场对分拆消息正面，再加上集团的中期业绩表现理想，核心盈利升22%至73亿元，料未来股价仍有上升动力，中长线会看85元。

庞宝林则预期，未来陆续有老牌地产公司做分拆，因为通常有个别公司行山一步后，其他同业都会考虑跟随，虽然未确实掌握下一间进行分拆的公司，都见信和﹙0083﹚、新鸿基﹙0016﹚、新世界﹙0017﹚和恒基﹙0012﹚这些公司的资产，其市值被低估，相信它们都有机会分拆资产上市或出售。