摩通指净租金回报不及定存息　料未来半年楼价或再跌5%

减息周期下，本港楼价渐喘定，加上租务市场旺盛，市场开始再次有“供平过租”的说法。摩根大通最新报告指出，今年以来本港楼价跌6%，而租金却录得6%升幅，更多新闻资讯或地产经纪宣称“供平过租”。不过该行却推算，若租金及楼价不变，目前仍是租楼较买楼为佳，除非未来楼价每年上升1%。可是该行却预期在未来半年本港楼价下跌3%至5%，因此尚未到入市时机。

摩根指出用最简单方法计算，目前租金回报率约3.5%，按揭利率则为3.625厘。表面上看两者差距不大，可是计入管理费及契税等开支后，实际上净租金回报仅3厘，反映出须要再减息0.625厘后才可以录得正租金回报。同时亦指出本港楼价并不一定有强力反弹，楼价上升的必要条件是经济表现强劲。

物业租金回报不及定存息

该行又指出对已持货业主而言，因每年须缴交涉及的物业税率，实际租金回报只有2.5厘，不及定息存款利率。

该行进一步指出，若以更复杂的方法比较，考虑到时间价值，若租金及楼价不变，以两者的30年净现值计划，有部份细单位是“买好过租”，可是大部份情况下仍是“租好过买”，除非每年楼价升1%才可以扭转这局面。虽然长远而言若香港经济并无出现无法逆转的损害，而陷入长期结构性下行，买楼自住是较好的选择。可是现时楼价仍未止跌，尚未到入市最佳时机。

料租金未来半年录单位数升幅

该行指出纵使二手楼价较低位回升2%，可是一手成交仍较高位回落32%，以及二手市场交投仍处于低迷情况。加上发展商在供应过剩情况下会采取减价策略，认为在供应量回落至相当12个月水平时，楼价仍面临温和压力，未来半年或跌介乎3%至5%。不过亦指出若内地买家需求超乎预期，推动成交量增加，楼价有机会反弹。该行又预期租金可以保持韧性，未来6个月有机会录得单位数升幅。