瑞银指港楼价下跌属周期性　吁无需太悲观　料减息后跌势可望收窄

本港住宅楼价从2021年高位，累计逾25%跌幅。瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉表示，本港住宅楼市调整倾向属于周期性，又指出租金仍录得上升，意味市场需求仍存，而政府人才政策能够吸引人口流入，能够有利长远楼市发展，故此认为对后市不需要太过悲观。

他预期今年全年预计楼价有0至5%下跌，目前实际跌幅已大于该预测，但预计随著美国联储局9月启动减息，本港楼价跌幅有望收窄，交易量有望回升为价格带来支持，明年楼价料为平稳发展。楼价下跌令负资产数目持续高企，预计明年下半年才有望回稳。

住宅楼价9月跌幅有望收窄

不过，梁展嘉也提醒，也需要留意本港经济情况，包括失业率会否恶化，这是目前本港楼市最大隐忧。

至于本港最优惠利率（P），预计美国启动减息后，要至年尾或明年初，才有机会跟随下调。

相较本港住宅楼市，他更担忧本港写字楼及零售物业市场，认为更倾向于系统结构性调整，而非周期性。

写字楼及零售市场更多属结构性下调

梁展嘉预计，今年全年甲级写字楼租金将有3至5%的下跌空间，未来数年料会持续下跌，直至2026年尾西九等大型写字楼完成，市场没有太多新供应。空置率方面，目前为13%至15%，预计将会升至高双位数字至逾20%。目前市场需求有限，内地经济情况未如理想，也会影响内地企业搬迁及扩大香港写字楼的意欲。

零售收租物业市场方面，料今年仅有非常低单位数字跌幅。国内访港旅客数目待恢复，非过夜旅客消费能力下跌明显，但内地经济情况不理想，同时港人外游及北上消费持续，加上工资等成本压力上升，令零售企业盈利下跌，令加租困难。

本港地产股方面，近日有企业因非现金减值等因素发盈警。梁展嘉表示，目前市账率处于低位，但盈警只是反应过去经营情况。派息方面，则更多视乎本身企业家族及大股东持股情况，持股越多减派息意欲也会越低。同时，也视乎企业现金流情况，零售收租及写字楼市场仍存压力，但若果住宅业务能够帮助资金回笼，也有助减债及派息。