李泽钜称长实业绩“OK”有因由　一句话警醒近年买楼人士｜郑昆仑

在上周末(3月17日)的文章，笔者指出太古股份公司 (Swire Pacific)似乎录得了一份会令不少本地上市地产公司很羡慕的业绩。除了在23财年达到核心盈利上升之外，太古股份公司增加核心派息在今时今日也是算是一个难以做到的条件。至于大多数本地上市地产公司，除了有几间（例如是恒基地产、港铁）仍然可以维持派息不变之外，即使是财务实力较为稳健的新鸿基地产（0016）以及长实（1113）也在23财年削减派息。

值得留意，港铁（0066）在23财年的派息比率（相对核心盈利）是超过100%，因此长期派息的可持续性是很依靠本港住宅楼的销情反弹。否则，港铁有可能会增加负债水平（尽管现时的负债比率算是偏低）。

长实只有半个地产行业问题，惟没有流动性困难

在公布23财年业绩后，长实的股价在3月22日大挫10.7% ，收报32.85港元。单日股价下跌可能涉几个原因，包括卖楼利润大跌、中港两地的租金收入向下、削减末期息。由于近几年长实的投地以及发展住宅楼的作风比较上保守，因此股价下挫的主因有可能是股息因素。

全年派息由2.28港元下降至2.05港元。在核心盈利向下的情况，削减派息亦无可口非。作为一家以地产为主导的综合企业，能够很理智地没有在行业泡沫期间大量投地，以及保持强劲的资产债务表（低债务水平），已经是“有交代”。

长实主席李泽钜在业绩会上表示，“如果我们在4、5年前地价高峰时买入很多地皮，长实今日的负债比率不可能是3%，更会是持有不少账面值高于市价的项目。我认为今年是一份OK的业绩。”。

换一个角度去想，长实的问题只是股价波动的议题。集团的净债务水平很低（如果硬要作比较，可能只有享有大量现金的信置才相比长实优胜），而且旗下的海外公用事业资产为集团带来稳定因素。最坏的情况是整个地产业持续低迷，但是长实的流动性仍然没有大问题。如果是这样子，不少同行所面对的情况可能更为困难。

过往几年没有在高位买楼、又没有大量举债，便是走对了路

如果将一个普通人跟上市公司作为对照，那么“没有大量举债 + 没有在过往几年没有在高位买楼”等条件便是去评价一个人的财务表现了。

不少人近期很喜欢去计算上市公司的财务状况，包括债务比重。笔者比较上感到奇怪的是，同一班人似乎用了双重标准去评价私人的债务水平。

举例说，近几年在香港买楼的人涉7成按揭、甚至是9成按揭。如果以传统的“债务/股本（Debt to Equity)”去计算，恐怕已是极为可怕的233%至900%。再者，普遍楼价已由2021年的高位回落20至30%不等，相信不少人已陷入负资产（Negative Equity）的局面。

当然，负资产本身只是资产债务因素，只要有能力支付每期还款，仍算是Liquid。只不过，不少蓝筹地产公司的“Net Debt / EBITDA”仅为1至4倍不等，暗示只要不派股息、不进行新增投资，要大幅削债并不是难事。

反过来说，不少背了按揭楼贷的人，由于杆杆比率很高，就算是节衣缩食，欲大量削债随时需要15至25年不等了。

【财经专栏】“仑”理讲价．郑昆仑｜善恒证券策略师

作者介绍：笔者 Albert (分析员的告白 / Albert Analyst)为特许财务分析师﹙CFA﹚，从事投资行业十多年，包括买方研究分析、独立股评分析等工作。Albert的投资（投机）理念是寻找鲜为人知的宏观以至行业趋势，在人群未涌入前买入“优质资产”。

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