新世界(0017)趁市旺加速推盘　售楼收益助股价返合理水平｜彭伟新

近期本地传媒舖天盖地报道本地地产市道复苏情况，包括十大屋苑交投回升、一手销售出货速度非常快、甚至有个别投资者动辄数千万资金在同一屋苑“扫货”，似乎为本地楼市即将见底提供“有力证据”。虽然笔者相信楼市真正见底需要有更多条件出现，不过，自本地辣招全面撤销后，楼市再大幅下跌压力已逐步消除，加上美国今年有减息条件下，相信对今年整体地产股楼盘销售会有正面支持作用，而部分地产代理更相信本港楼市会有5至7%上升空间。

过去周末，九龙湾新盘泰峰销情火热，自3月7月推出首张价单共168伙，以折实平均呎价14,808港元开售后，于3月13日再加推168伙，折实平均呎价更调升上15,547港元，加价约5%。经过前后8日后，两张价单共336伙成功接获6,899票，超额认购逾19.5倍，反映短期一手市场有机会全线复苏。项目由王新兴集团发展，而新世界则担任项目策略伙伴，提供销售意见及物业管理服务，日前再加推132伙周五应市。集团在业绩会上表示，亦会趁气氛好转加速推盘，未来半年将有约2,500伙应市，相信有望在一手楼市转旺下，可以为全年带来较明显销售额外，整体毛利率会继续有改善。

新世界发展昨日以 9.21 港元收市，全日下跌 0.1 港元，跌幅为 1.07%。集团过去5年的平均Beta值为 0.68，系统性风险低于大市。52周最高位曾见 21.95 港元，而最低位则曾见 8.36港元，以现价 9.21 港元计，新世界发展的股价较 50 天线低 6.55%，另外，现价亦较 200 天线低 55.36%，走势上已有跌过龙情况，特别是集团股价持续受压下，但反映整体动力的9天RSI未有转差，股价有机会因跌过龙而作出反弹。

以现价计，相等于过去 12 个月追踪市盈率约 50.1 倍，市场给予集团预测市盈率为 16.1 倍，较追踪市盈率为低，而市账率则为 0.1 倍，较行业的平均值0.2倍为低。另外，市场预期集团2023至24年度营业额会达到894.9亿港元，毛利率会有24%，虽然营业额会稍为下跌6%，但毛利率仍然能上升2个百份点。现价计算，较市场16位分析师所给予的目标价中位数10.09港元仍然有9%的上升空间；另外，亦较14个财务模型所计算出的合理价10.48港元有14%的上升空间。

新世界发展自去年10月25日至今年3月18日期间的股价虽然持续下跌，不过期间未有资金流走，反而共录得14.28 亿港元的资金流入(见图1)，当中大户占其中的10.92 亿港元，而散户则占当中的3.36 亿港元。另外，大户投资者在该期间的坐货比率最高曾升上17.57%，其后一度最低跌至1.18%，不过其后已经回升，更于3月18日当日升上10.57%，反映整体动力开始回升，只要股价一旦摆脱一浪低于一浪走势的话，相信股价可以明显作出反弹。

至于技术走势来说，股价于去年11月曾一度反弹并升破50天线的阻力，其后股价在升返14.01港元后，股价再度见顶回落，并再度失守50天线支持后，再度形成一浪低于一浪走势，于3月5日跌至低位8.36港元后开始反弹，由于在同一时间内，9天RSI已于去年12月见底，并形成了一底高于一浪的RSI牛背驰走势，或有望确认见底走势(见图2)。投资者可以在9.20港元水平附近买入，只要股价未有向下跌穿3月5日低位8.36港元，相信股价可以逐步形成见底走势，若果按整个回调走势的38.2%作为首个反弹目标水平的话，可以上望10.50港元，至于股价一旦失守8.36港元宜先行沽出止蚀。

本人并没有持有股份及相关衍生产品之权益。

【财经专栏】资金流事务所．彭伟新

资深证券分析师，证券研究经验超过20年。除了熟习基本分析方法外，对技术分析亦有深入研究。在大台技术分析节目中担任主持，曾主讲多个不同范畴的技术分析研讨会及课程，近年更钻研以资金流向作为分析股市的方法，并藉不同媒体频道与投资者分享。

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