【楼奴】有楼无人住　盘点香港“吉宅”　湾仔全幢豪宅丢空28年

有楼无人住，有人无楼住！香港01翻查本港空置楼情况，发现港岛豪宅地段竟有两个空置屋苑，整幢丢下空、杂草横生。当中西环一幢由上海商业银行持有的单幢大厦，竟空置逾35年从未入住。据差估署统计，去年本港有42,940个空置单位，相对前年减少逾千个空置单位。前立法会议员兼前中大副教授姚松炎认为，本港一手楼空置问题或涉三个层面，包括：地产商有机会囤积单位、出售单位无人问津、政府未批出房屋预售许可证（俗称楼花）。到底，设立楼宇空置税，是否可行？

记者在港岛、九龙、新界各区视察空置楼宇情况，在西环的海光大厦，整幢楼宇丢空了35年、湾仔的嘉贤台，也空置了28年无人入住。红磡机利士南路唐楼，年前曾发生冧露台意外，记者重返现场，已十室九空。旺角快富街旧楼，整幢楼无人入住。在大埔较寮下村村屋，多间村屋已建成数年，但入住率仅一成，西贡的邵氏宿舍，仅得数户仍入住。

西环“鬼厦”海光大厦空置35年

西环山道71-77号海光大厦空置约35年，有街坊指该为“鬼厦”一直无人住。据土地注册处文件可见，业权持有人上海商业银行，楼宇由于今年6月6日开始，租予博濠有限公司为期15年。据资料显示，“博濠”董事为罗正达，他同时“晶苑地产发展有限公司”董事。据了解，海光大厦本身为员工宿舍。记者于11月15日到海光大厦了解，当时数名电梯公司职员到场，有人指受新业主委托，帮大厦更换新的电梯设备。

香港01向上海商业银行查询，惟至截稿前未有回复。差估署则回复指，去年底本港私人住宅物业，最多空置单位为九龙城、元朗及湾仔区。就海光大厦空置及租赁情况，署方表示不作评论。

姚松炎：需用科学原因　找出囤货真相　否则会罚错人

政府曾提及一手楼空置税

其实在今年六月，特首林郑月娥公布房屋政策新措施，其中一项为向空置一手私人住宅单位，征收额外差饷（即一手楼空置税）。单位空置超过6个月时间，需额外缴交空置税，税率为应课差饷租值200%，相等于楼价5%。换言之，一个市值500万元单位，需缴交25万元空置税。

姚松炎：差估署数据有偏差　只计二手楼空置量

据差饷物业估价署《香港物业报告2018》文件显示，去年本港的私人住宅落成量有17,790，入住量为16,950，但空置量高达42,940。前中大地理与资源管理学系副教授、房产发展研究中心创办人姚松炎表示，数字只是二手楼的空置量，并不包括一手楼。姚指出，差估署只是派出一队人进行调查，从外观去判断空置量，“由于唔可以入屋，衡量嘅准确度好低，个数据我哋觉得唔可信！”

如果千疮百孔，样样嘢都执法唔到，就不如唔好搞喇！

姚松炎：有机会政府未批“楼花”

姚松炎指出，需了解囤货原因，有机会是发展商卖不出单位，亦有机会是政府未批预售楼花同意书，令到一手楼未能出售，“有情况系你想卖，但系卖唔到，咁嘅话唔应该罚发展商，应该罚政府！”姚指，有国际研究显示，住宅市场无可避免有空置率，称之为自然空置率。他举例，如有人由细屋搬大屋，两间屋有交收期及装修期，无可避免造成空置。

举证困难　需了解囤货原因

“要好长时间空置，先乎合空置嘅定义，否则唔系会罚错人！”姚松炎表示，空置单位举证困难，业主有机会指寓所为渡假之用，亦不乎空置原则，另有楼宇受法律问题困扰，致未能出租转售。他认为，需用科学原因找出囤货真相，而非硬推空置税政策。“如果千疮百孔，样样嘢都执法唔到，就不如唔好搞喇！”他有感政府推出政策前，应评估举证难度、成本效益及阻吓力，并用方法鼓励业主将单位出租出售、减少空置。

法国物业空置一年后　须付楼价10%税项

关焯照：持有人有机会见招拆招

中文大学经济系副教授关焯照表示，业权持有人有机会见招拆招，或用不同方式避一手空置税，例如将楼宇改成服务式住宅、以低价出租。他指，以法国空置税为例，若物业空置一年后须缴付楼价之10%，阻吓力相当高。

关焯照表示，假如该个法则套用在本港楼价之上，400万元楼宇需支付40万元的空置税，为相当重的惩罚。但业主亦有机会拆招，例如向外平租、让亲友入住单位或是开公司“左手交右手”自己租回单位等方法，以避走空置税。