【抢客激战】无牌新仔赚佣难 成冲突源头？　拆解代理分佣食物链

5月底新盘嘉熙开售，地产代理抢客互殴；6月初利奥坊‧凯岸示范单位开放，再惹来大型殴斗。事隔一日，逾200名经纪继续进驻ifc争客，地产代理监管局紧盯下，气氛已没有昨晚般火爆。为何每有新盘推出都有打交收场？有地产代理拆解，售楼团队由“新仔”见习营业员与持牌地产代理组成，“新仔”底薪低、常碰壁，只能代客排队，佣金会被代理瓜分。为了令“新仔”更积极，部分发展商会给予捞得客人的新仔500元奖金。

逾200代理一拥而上“捞客”

昨日掀起代理间殴斗的新盘，是恒基地产(012)位于大角嘴的新盘利奥坊‧凯岸。《香港01》记者今日重返示范单位现场观察，发现有逾200名地产代理“捞客”，来自各大地产公司，包括中原、美联、香港置业、世纪21、Q房网及小代理，有数名地产代理监管局人员在场监察及维持秩序。代理会主动趋前向途人派卡片，若对方表现感兴趣时，其他代理便会一拥而上，尝试争客。今天现场气氛平静，未见混乱，亦未见昨日发生冲突的代理。

“新仔”未持牌底薪仅6000

年轻代理互殴争客屡见不鲜，令人认为此行业的人形象负面。据一名新楼专组的客户经理指出，不少年轻人入行做“新仔”，底薪仅6,000元，经常碰壁，久未开单，与人争执后便冲动行事。相对地，较年长的代理甚少惹出打斗事件。

禁止参与物业销售　佣金被瓜分

所谓的“新仔”，即见习营业员，非持牌的见习地产代理。他们禁止参与物业推广或销售，但可以于一手楼盘内派传单，代客排队等。他们亦要遵从地产代理监管局要求，包括不可打架。当他们在新盘成功“捞客”后，因不可以单独带客参观示范单位、入票或认购工作，必须要由持牌代理陪同，佣金会被瓜分。

捞得客人入票会有500元奖金

经理透露，“新仔”很难派出卡片，“捞客”量少，赚佣较难。为了令“新仔”更积极工作，只要他们捞得的客人入票抽楼后，即使抽楼失败，部分发展商、地产公司或经理可能会给500元的奖金。

当市场推出新盘，代理之间战争便正式开始。该名经理指，他们取得新盘资料后，便会致电有购买力的熟客，以“warm call”或“cold call”的手法推销，介绍新盘优点，若客人有兴趣时，便带他们实地考察。他们亦会提前到新盘附近“企街”，留意有无潜在买家独自前来视察新盘及周边环境的情况，并尝试接触他们。

当新盘的示范单位正式开放公开参观时，示范单位便成为真正的战场。每间地产舖经理会带同约两至三名的持牌代理及见习营业员，到场分散行动，各自拉客，抢攻“walk-in”客市场，向潜在买家派卡片。

买家收卡片　其他代理不可抢客

一拥而上包围客人争派卡片的场面，为何老是常出现？该经理解释，派卡片等同于“插旗”，买家收卡片后，其他代理便不可以抢客。当其中一名组员成功“捞客”后，其他组员亦会一同合作，佣金会对分。

楼价2%做佣金　当中八成归公司

佣金多与少，原来要视乎新盘是否畅销。销情佳的楼盘，发展商会派发“两个佣”，亦即物业售价的百分之二；销情较为差则会派“十几个佣”，亦即是物业售价的十多个百分比。有代理解释，佣金要与地产代理公司分帐，分帐比例视乎佣金有多少，佣金低时，公司可获其中九成；佣金高时，公司则获约六成五，其余则是代理所有。代理坦言此行业是“肥上瘦下”，代理在前线勤力工作，但公司只要“坐定定”便有钱赚。

465万交易　佣金1.9万代理、新仔对分

以引起打斗事件的利奥坊‧凯岸为例，首批103伙，平均呎价为25,170元，单位售价由465万至1035.3万元不等。每张单的佣金，若为物业售价的百分之二，代理只能得到当中两成，其余八成要归公司，即每张单代理可赚约1.9万元至约4.3万元。据了解，“新仔”在新盘成功“捞客”后，因不可以单独带客参观、入票，必须要由持牌代理陪同，佣金会与代理对分。如果佣金是约1.9万元，“新仔”有机会得到约9500元佣金。

该名经理又表示，地产代理亦可跨区工作。若当区客人向相熟代理表达对其他区的楼盘有兴趣，代理可以与其他区代理合作，佣金则自由决定如何分配。如果当区市场淡静或无新盘，而其他地区又有新盘推售，他们亦会尝试到场“捞客”，公平竞争“斗本事”。