【01周报社论】土供组报告出炉　官员勿继续装睡

扰攘多时的“土地大辩论”告一段落，土地供应专责小组（下称土供组）上周一（12月31日）公布最终报告，除了提出八项觅地建议，还公开大量市民的意见。有单亲母亲反映房租昂贵，抽居屋未曾中签，数次萌生自杀念头。也有年轻人表示，希望组织家庭，但储蓄追不上飙升的楼价，感到无力。为人民带来幸福，是管治者最主要的责任，增加土地供应、解决房屋问题又是今届特区政府的施政主题，官员应正视市民的呐喊，基于公义和同理心，采用最有效的觅地方针，带领市民走出困局。

土供组的问卷早已经为觅地方案设限，一如预期，报告的短期方案倾向保守。小组建议短期内先部分收回粉岭高尔夫球场，并以公私合营、《收回土地条例》开发农地，又建议长远设立土地储备，应付将来的土地需要。房屋问题乃燃眉之事，政府理应事不避难，果断采用有效措施增加土地供应。与此同时，政府应确立民生优先的规划理念，让短、中、长期的觅地方案，特别在土地储备及运用上能够真正惠及民生。

先说检讨私人游乐场契约一项，报告只建议收回粉岭高球场其中32公顷场地，其他部分则留待政府发落。这是缺乏承担的建议，亦是被“和谐”的结论。在报告发表后，土供组成员王坤解释，小组支持收回整个球场，但因为道路基建难以配合，故建议先发展32公顷。这说法不无可议之处。粉岭高球场是官地，其私人游乐场用地契约将于明年8月底届满，政府完全可以主动收回并全面规划。故此，政府应果断宣布收回整个球场，全面启动第一期32公顷的发展，积极规划余下140公顷土地。当然，王坤的说法有一定代表性，亦是妥协文化下的典型结论，却无法满足市民对政府积极解决土地问题的冀望。

另外，土供组报告对于动用《收回土地条例》（下称《条例》）与公私合营的主次未下定论，小组认为政府应双管齐下开发农地。小组接纳公私合营的原因，是“房屋需求并不局限于公共房屋，将土地全数用作兴建公共房屋亦不符合良好规划的原则”。这说法值得商榷。

全面收回高球场　亮剑征用农地

其一，政府曾有动用《条例》收地建居屋的先例，而《条例》写明只要是“公共用途”，政府即可收地，故此，用《条例》收得的土地不限于兴建出租公屋。2018年居屋申请者家庭每月入息上限为57,000元，政府推出的首置上车盘家庭入息上限为74,100元。观乎2016年的中期人口统计，月入60,000元以下的家庭住户占全港84.5%，如此说来，大多数市民只要合乎资产限制的要求，即在限价房屋的入息保障网之内。就是说，动用《条例》收地兴建公营房屋，包括出租公屋和出售居屋，既符合条例规定，更能满足大多数市民的住屋需求。

其二，开发农地属于中短期觅地措施，上届政府觅地不力，公营房屋兴建进度远远落后于预期，为解失衡的公营房屋供应，中短期觅地方案当然应以兴建公营房屋为主。纵然政府计划中的公私合营将以公营房屋为主，但这种说法只是用单位数而非土地面积计算，极具误导性；另外，公私合营计划是由发展商启动发展方案，政府处于被动，无法掌握发展的主动权，何时完成计划更是无法确定。从两方面看来，政府主动动用《条例》收地必然是发展农地的主要和必须手段。

其三，在规划方面，公共房屋不单是指供基层居住的出租公屋，政府动用《条例》收地后，仍可平衡社区不同阶层的比例，不会出现“贫穷区”。最重要是，动用《条例》有助政府全盘掌握发展的主导权，只要政府有清晰、宏远的发展目标和坚定的理念，必然有助提升规划水平。

如果政府依然迷信私人发展商能够解决香港的住屋短缺问题，那就是冥顽不灵。私人发展商只会考虑自己的地产生意，政府可以制定政策，诱导和逼迫地产商在赚钱的同时，满足社会需要。所谓诱导，就是以利益为饵；所谓逼迫，就是用法律和政策。只有双管齐下，坚定政府的施政目标，结果才可能是共赢的。当然，作为地产商，他们会尽全力在最低成本和风险的情况下做生意，无可厚非。他们的市场触觉远胜于政府官员，根本不需要额外眷顾。既然如此，为什么政府不能够摆脱服务于地产商的“奴性”心态，既不干预地产商的营商权利，又能将作为公营房屋建设的用地，包括农地，尽数掌握在自己手中，并设计出不至于牺牲市民住屋权益的政策？

由民生主导房策　建立土地储备

政府既需要解房屋的燃眉之急，更需要订立清晰的长远发展蓝图，为香港的房屋政策带来结构性的改变。小组建议政府建立土地储备，恒常造地，保证房屋供应稳定。“土地储备”的重要性甚为明显，随着经济发展、人口增加，必然需要更多可发展土地，政府需积谷防饥，以防他日出现土地短缺。然而，政府必须认清，建立土地储备只是手段，这手段必须以紧扣保障民生利益为主要目的，而且与地产商一直以来进行土地储备的做法有根本差别。

“土地储备”之所以成为一个需要讨论的议题，是因为前特首曾荫权在任内一度减缓造地建屋，令熟地短缺。上任特首梁振英提出在增加短期土地供应的同时，建立土地储备，应付长远需要，结果是雷声大雨点小。这一次的小组报告进一步厘清：“土地储备”是指《香港2030+》估计的1,200 公顷以外所需要的额外土地。

土供组与政府经常陷入一个迷思，就是要先有“面粉”，才有“面包”，但是“地从何来”与“地将何用”两者不可偏废，在建立土地储备的同时，政府必须厘清土地储备的用途，而且要坚持储备是为了香港市民的发展和住屋需要，而不是借口卖地收益，将储备作为地产发展商的储备。我们认为，土地储备必须符合两个长远规划目标。

其一，政府应该确立整体公私营房屋比例，确保市民的住屋权利受到保障。上届政府虽然在《长远房屋策略》下推出了新增房屋以公营主导的政策，却未为整体房屋的公私营比例订立目标。私营房屋有其商品属性，楼价随市场起跌，以私营房屋主导，将令只求安居的市民被迫进行高风险投资。订立整体房屋以公营主导的政策，是突破当前困局的唯一出路。

前任运输及房屋局局长张炳良在去年出版的著作里说，以整体房屋公营主导“知易行难”，原因有二：第一是中短期土地供应的局限；第二是既得利益者的反弹。就前者而论，如果政府达致报告所订立的目标，觅得3,000公顷土地，土地供应将不再成为问题；就后者而论，土供组建议建立土地储备的一个潜在目的，是助政府取回发展主导权，政府如果有意拿回主导权，那么又何须再惧怕既得利益者的反对？

其二，土地储备将有部分用于产业发展，政府应发展高增值产业，并且改善土地规划，纾解市民通勤压力。政府必须认识到，提供足够的公营房屋只是其责任之一，要提升整体的民生质素，还需要为各区居民提供好工。上届政府的觅地措施过于零散，难以改善地区整体规划，若然政府决心建立土地储备制度，那就没有借口再回避问题。按政府规划，东大屿都会将会成为香港第三个核心商业区，然而它毗邻港九，无助改变香港当下城市布局限制。如果政府采纳建议设立土地储备，就应该订立清晰的产业政策，并在新界西或新界北设立第三个商业中心，解决职居分离的困局。

土地大辩论咨询已结束，政府如何看待土供组的终极报告，仍待观望。无论如何，市民的诉求已经跃然纸上，政府应该听到市民的怒吼。香港的房屋问题源于在市场化过程中忽略了供应过度垄断可能对市场造成的价格扭曲，政府一直未有正视问题的根本，无论楼市涨跌，都为市民带来极大痛苦。的确，私楼主导的政策积习多年，形成了庞大的既得利益结构，要扭转局面有一定难度。但这次土供组收集的民意，反映了市民对适足住屋的迫切诉求，而这些被压迫者必然是政府的主要服务对象，若政府推出保障居住权利的房屋政策，他们也必然会成为施政的后盾。有了民意支持后，还需政治领袖具有坚定、正确的信念，惠民政策才得以落实。特首林郑月娥理应借此机会，展现政治魄力与理念，为民生优先的新政治价值定调。

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