【透视大湾区】内地地产经纪无需考牌：为促成交易乱说交楼标准
广东省中山市仅有326万人口，房屋却是出奇地多。我们由码头乘车从中山火炬开发区一路走至西区，半小时的车程，越过各式各样的房屋群，每条街道上都挂满不同的楼盘广告。内地经纪陈女士说：“单是现在发售中的楼盘至少10个。中山的楼盘啊，真系睇一个月都睇唔晒。”大湾区效应，加以深中通道正动工，中山房地产热炽，不少外省人都涌来中山加入房地产行业。大地产公司聘经纪时甚至不问资历，令经纪界“龙蛇混杂”，缺乏专业知识，政府亦缺乏监管。香港人随意找内地经纪，会否随时中伏？摄影：朱润富
不易当的内地经纪：要背熟各地多个楼盘资料、房屋政策
中山房地产热炽，不少外省人都涌来中山加入房地产行业。第一次参加睇楼团的陈经纪原本就是珠海人，“但珠海楼依家好贵，好难卖。”两年前，她转战中山。随团另一位男经纪，刚从江西过来，“从前在老家的生意不好。所以经朋友介绍转到中山做房地产。”
十数年前美联先开拓珠海市场，将香港一套训练经纪模式带过珠海。陈经纪形容那些年“魔鬼式”的训练，经常从早上九时上课至凌晨两、三时。培训从零开始，简单如基本接线技巧、法律知识、售楼技巧、正向心态、房地产等等的知识。没有“大行”的训练，在内地难以当一个好的经纪。
陈经纪大叹一句：“好多人以为做经纪好容易，但其实好多嘢记。”她说：“因为一个城市有好多楼盘。不过，无论有冇卖紧𠮶个楼盘，个客问你，你都要知道。”更何况在政府吹捧大湾区的前提下，香港、深圳、澳门、台湾的投资者比较几个地方，“有十个脑都搞唔掂。”她说：“每出一个新楼盘，除了要查考物业管理公司，还要背楼盘资料。”
内地楼奇怪设计：扇型单位
新楼盘复杂的图纸（楼盘单位说明书）可多达十多页，“因为不同层数的单位大小、方向都不同。”例如一幢新建筑，部份层数为单层，部份为复式，一些层数为住宅，一些层数则划分为商住两用的公寓。记者看过一次内地楼盘，便可尽见千奇百趣的设计。例如有复式单位的楼梯是Y型，如果在上层由左边走到右边，都要上落楼梯；而当香港人认为钻石型的单位不实用，未算！内地更有扇型单位，进大门后，先经过弯曲的走廊才到大厅；另外，像中山奥园，复式单位上层有一个奇怪的空间，上层楼底本来不高，房间里还有一个矮矮的高台，就像没有门的大柜，示范单位将其美化成“茶角”、“阅读空间”。“有啲旧楼会送天窗位，有啲楼消防通道位又唔送。”变相买家要“贴钱”买公家用地。这些都是楼盘价钱、售期以外，经纪要记熟的资料。而二手楼宇比一手楼宇更为复杂，“最难记系住宅的税。一手楼和二手楼不一样。”陈经纪说。
曾受珠海美联地狱式训练 压力大转战中山
“转战中山，除了因为珠海楼价高，难卖啲，更重要系压力大好多。”她说从前在珠海美联物业工作，上司不许员工有其他行家的联络方法，甚至离职同事也不能联络。“老世真系会查到。查到嘅话要炒，有啲同事因为觉得冇私隐顶唔顺。”每位经纪底薪2300元人民币，每月至少要卖出三间房屋，不达标者要罚款，“要你用微信钱包即时转帐，通常被罚几百蚊左右。但以内地打工仔一般2、3000元人民币左右人工，扣几百蚊已经好多。曾有同事试过扣到连底薪都冇。”两、三年前内地人都到珠海买楼投资，经纪在码头接载客人到西区，“一个钟头车程，老世要你讲足一个钟头，唔可以停。司机会监视住你。”她续说：“所以，做呢一行真系好大压力。我觉得发展商仲仁慈过地产公司。”
内地售楼员为促成交易 乱说交楼标准
现职香港中介公司客户主任的Money，在内地任地产中介十多年，出身于内地美联，同受此地狱式训练，但她认为这个是难得的机会。“我觉得好难得有一班人过嚟教你，以前真系乜都唔识。正正系需要知识的时候。”有段时间在发展商楼盘内做售楼员，俗称“内场”。她指有七成经纪、售楼员都是从外省来，可谓龙蛇混杂。“见过好多刚毕业的人，从江西、湖南、湖北过来，”很多大地产公司如亦不问学历，今日有人见工明天就上班，“𠮶啲人负责喺街捞客，冇专业知识。带啲客入嚟，靠发展商售楼员的团队去跟客。”，“内地人好信政府政策，所以好信大湾区理念。好多来自沈阳、洛阳客人专程搭飞机来买楼，所以好多时都需要外省同事跟进。”
香港有地产代理监管局，内地则有中国房地产估价师与地产经纪人学会（中房学）。然而，各处乡村各处例。以珠海为例，地产公司需向地产经纪人学会登记做备案，香港中介Raymond亦指，但只需要持牌人考牌，旗下中介则不需要参与任何考核。而在中山，两年前地产公司持牌人同样需要向地产经纪人学会备案，并通过考核取得中介牌，“但现时中山市没有一个部门专门跟进，所以现在中山地产公司无需攞中介牌，好多人照开照做。”
Raymond指内地政府监管中介不严，售楼资料经常“胡说一通”。Money：“成日听到啲同事讲错啲资料，为促成交易，交楼标准乱讲一通，如明明唔包家私，就话包。”
两年前的高峰期：每月卖几多楼数唔到
内地年轻人投身房地产，因为薪水远超一般工种。Money入行前也是当销售员，卖面包的，也做过办公室行政人员，月薪4000元人民币，“但做地产，多劳多得，一定有回报，绝对养得起自己。”2016年是内地房地产高峰期，深圳人比香港人更早涌到中山买楼。“每天有7台大巴过来，每台大巴40人，合共200人。”从早上九时上班一直工作至晚上十时后，就只是吃过早餐，“连饮啖水的时间都冇，讲到把声都沙哑。”，“有个客当日嚟咗，又想对比其他盘，晚上返嚟又未决定到，一直同佢倾到凌晨两点，终于买咗，呢啲系好难忘。”非高峰期，平均每月也能卖十数间房屋，“月赚两、三万左右，唔难，好容易嘅事嚟。”去年10月至今年初高峰期，香港、澳门、台湾客人也涌到中山，“卖咗几多间？我根本冇时间数，月赚20万。”
2015年深中通道消息刚出，中山楼价每平方米仅6000元人民币，“然后一、两个月时间，一升升到9000元人民币。”有客人在售楼处犹豫不决，她又收到通知，跟客人说：“你唔买啊？我真系啱啱收到通知，听日又加500人民币。”曾有几台客人下了“临订”，意思是两万元的订金只交付了一半。发展商原本答应只要翌日补交余款，也能享优惠。结果发展商反口不认帐指“你都冇签认购书，优惠收返。”客人只得“死死地气”照买。
微信抢单位考起经纪
Raymond指现时有内地发展商正研究网上售楼。Money：“我真系唔钟意。”几年前内地微信抢单位，是真有其事，连地产经纪自己也抢不到货。早上十时买楼人士准时进到售楼现场，预先在微信输入资料，如同联招选学科一般，预早填好首三位志愿单位，“十时开始卖，大家就斗边个网络快同手快，呢间买唔到，即刻第二间。”虽然能营造场内紧张气氛，但对售楼而言，则难以控制客人能否买到心仪单位，“好多客都会发脾气。”
钱赚多了，但她坦言：“但有段时间好迷惘，体力、脑力透支。”现时因受中美贸易战影响，市况较淡，“现在较稳定，唔会咁离谱。”不少香港经纪三年前眼见香港楼市贵得可怕，决心转战内地。Raymond就是其一，正在内地房地产最热炽之时，自立门户，到内地发展，而结识其现任女友Money。
一个80后地产中介如何在内地从零开始，无数次碰钉后渐上轨道，睇楼团又遇上呃饮呃食的香港团友。他对投资中山房地产又有何看法？详看下集。