新田科技城｜300公顷地予创科发展或直接向企业批地　设人才公寓

上届政府提出北部都会区概念，当中包括在新田一带建设“科技城”。政府公布，已拟备新田科技城的建议发展大纲图，面积达627公顷，当中300公顷预留创科发展，命名为“创新科技园区”，料可提供达700万平方米（即约7,534万平方呎）楼面面积，相当于17个香港科学园。政府表明，会在法定规划上“容纳更广泛的准许用途”，即用途可随时转换为研发、产品开发、大规模生产、人才公寓以及其他相关设施。当局又指，未来会考虑以公开招标形式以外的方法批地，即直接向“合适的企业”批地发展。

当局亦提出“人才公寓”概念，预计予10%的创科员工入住；而创科以外的土地，将围绕拟建的新田站兴建，2031年起提供约5万个公、私营房屋单位。

政府在2021年发表《北部都会区发展策略》中，提出了新田科技城的概念，位于北部都会区的“心脏地带”，毗邻深圳皇岗和福田的创科区域。当局指，新田科技城可以成为“创科发展集群的枢纽”，与深圳产生协同效应，并协助香港发展“南金融、北创科”的新布局。

政府今日（18日）公布建议发展大纲图，连同 87公顷的落马洲河套地区，新田科技城的总发展面积达627公顷，大致由“创新科技园区”和“新田市中心”组成。

创新科技园区大部分位于新田公路 /粉岭公路以北，创新科技园区及落马洲河套地区的“港深创新及科技园”将合共提供300公顷的创科用地，可供应7300多万平方呎的总楼面面积，相当于17个香港科学园，当局形容与深圳300公顷的深圳创新科技区相若。

发展局发言人透露，会在法定规划下提供“弹性”，容许土地有多种用途，亦考虑采用非传统的批地方式，即不会经过公开招标程序，便直接向“合适企业”批地。其中，土地用途可让不同创科阶段变更，包括研发、产品开发、大规模生产、人才公寓以及其他配套设施，推动更完善的创科生态系统。

在有需要时，可通过行政手段，例如透过批地文件等施加必要的限制，例如在用作创科生产的同时，是否允许和允许多少人才公寓单位，但亦要预防滥用，包括会否在创科用地上不合比例地用作私营房屋用途。

直接批地吸引龙头企业驻港

发言人坦言，以直接批地作创科发展是一个新模式，认为做法可以更多元化，“如果系直接批地嘅话，首先𠮶间龙头企业我哋想吸引佢入嚟香港，佢系为香港带嚟咩实质利益，包括咗佢可能制造几多就业机会，对我哋GDP个贡献”，更形容相关企业会是行内“翘楚”，“令个香港个创科发展……佢嚟到系做得到，佢唔嚟系做唔到。”

当局又坦言“可以帮到我哋做创科嘅企业，如果佢𠵱家已经喺香港存在紧，其实大家都应该会知道系有冇，似乎就未必系有咁多，所以如果我哋真系想借助其他地方嘅企业帮助我哋发展，咁我都觉得好大机会呢啲企业系嚟自香港以外嘅地方。”

发言人强调详情仍有待创新及工业局就创科园区发展的顾问研究出炉后，才会有基础决定最终批地模式。当局又强调，直接批地会否出现被龙头企业垄断的情况，现时“言之尚早”，而日后亦会有很好的理据才会走这一步。

至于新田科技城的直接批地会否继续由行会“拍板”，发言人则表示，日后会有“内部把关”，亦会考虑是否继续上行会。

至于“人才公寓”方面，当局指，会在批地时加入条款，以避免“妹仔大过主人婆”，即避免住用单位比创科发展占地更多。被问到会被就人才公寓发展面积“封顶”、以及限制“人才”资格，发展局发言人则表示，根据创新科技及工业局的建议，预料约在十份一在新田科技城上班的“打工仔”，将会入住人才公寓，故现阶段规划了约6,400个相关单位，包括一人和二人单位，相信日后的比例不会与现时估算相差很大，而人才公寓发展亦会有弹性，免却城规程序，“I.T地唔系剩系搞I.T，仲可以住到人嘅，但系到头来有几多人才公寓喺𠮶达地度提供，要等返创科部门决定土地用地、决定咗企业，最后去到批地再作决定，再去做管制。”

当局续指，下一个阶段才会再研究人才公寓的条款，最终亦未必由发展局制订相关条款，但现阶段认为不应限制获准设立人才公寓的是“本地做得好好嘅企业”，还是外来企业，亦不应限制入住员工是本地人或者海外人士。

创新科技园区将由两条有过境功能的主要铁路覆盖，一条是拟议中的北环线支线，通往未来实施一地两检的皇岗口岸，于洲头附近和落马洲河套设有新的车站；另一条是现有的落马洲支线，设有落马洲站。根据目前规划，首批未平整的创科用地预计可于2024年下半年提供，随即展开工程，预计于2026年完成土地平整。当局指，在新田科技城范围以外但毗的拟议“三宝树湿地保育公园”，将为创科枢纽“提供独特的湿地景致”。

新田公路/粉岭公路以南的“新田市中心”，围绕拟议中的北环线主线新田站而建，将由2031年起提供约5万个公营和私营房屋单位，大部分位于新田站的 500米步程范围内。新田市中心拥有公共和社区设施，当局形容可以“自给自足”，当中包括“标志性的文化及康乐枢纽”、另有政府、机构或社区设施和休憩用地网络，亦可以为在创新科技园区工作和区内居住的人士提供日常生活支援。

新田科技城采用了较高的发展参数，当中公营房屋用地的住宅地积比率为 6.5倍，而创科用地的最高地积比率亦高达6倍。当局表明会保留区内的原居民乡村，整个创新科技园区和新田市中心将合共创造16.5万个或以上职位（包括 120 000个或以上在创新科技园区的职位），预料连同在港深创科园提供的5万个职位，可以改善新界区内的“职住平衡”，降低区内居民往返传统市区的公共交通负担。

本土研究社成员黄肇鸿表示，政府直接批地一般只会以免费或象征式收费，将土地批予社福机构、学校或教堂等，有关决定需要有极强烈理据，直接批地予私人企业做法罕见，批评此举再难以让公众监察政府批地的理据、价格等，“直接批地个条款是甚么？系咪全部1,000蚊象征式批地？”

他忧虑政府会以象征式批租作为条件，利诱海外科技巨企来港，有违多年来拍卖或招标卖地“价高者得”的原则，再难以确保库房收入，而今次发展需收地300公顷，涉及近420亿元公帑，担心新田科技城计划最终难以做到收支平衡。

他续指，整份文件对支援初创企业只字未提，批评初创企业难以与巨企竞争，直接批地予龙头企业更是扼杀本地初创企业竞争力，令中小企更难生存，形成恶成循环，日后要加重依赖海外企业进驻。