市建局裕民坊重建流标　拟混合发展加入住宅　摩天大厦成维港门廊

市建局的观塘市中心第四及第五发展区项目（即裕民坊商业项目）日前流标，市建局行政总监韦志成今日（5日）于网志表示，项目规模庞大，若然在市况低迷下贸然批出土地，项目将出现财务亏蚀，影响市建局业务发展。他续指，虽流标，但相信“有危就有机”，对项目的发展前景仍然乐观，关键在于为项目开创更大的机遇。
他又透露，项目将由“商业用途”改变为“其他指定用途（混合发展）”的发展模式，并结合“一地多用”，届时地盘获准发展的地积比率为12倍，并加入住宅发展元素，惟至少要多花两年时间通过城规等程序。项目亦将试行“垂直城市”概念，其概念图为摩天高楼大厦，冀与对岸的港岛东中心形成东面的“维港门廊”相呼应，亦与中环国金中心及西九龙环球贸易广场组成的西面门廊遥相呼应，惟未再提鹅蛋形地标。

市建局于去年11月为裕民坊商业项目推出招标，在今年1月截标时，只收到一份标书。市建局在审议标书的入标价后，决定不接纳有关标书，收回项目，即流标收场。

韦志成今日于网志称，在审议标书时，招标遴选小组作出多项考虑，包括参照测量业界的土地估价机制及市场相关物业楼面的成交数据、发展商入标的情况、入标的标价是否在可接纳的范围和发展空间等因素；再加上是次项目并不涉及住宅楼宇供应，故最终建议董事会收回项目。

批出土地将出现财务亏蚀

韦续指，项目规模庞大，涉及超过收购400个私人单位业权，及处理100多间违规构筑物的庞大开支。他表示，假如在市况低迷下，贸然批出土地，项目将出现财务亏蚀，影响业务发展。他又指，项目具策略性位置，对其发展前景仍然乐观，不会因一时市场波动而急于批出标书，会再研究项目的未来发展路向，拟订替代方案。

过往有意见指，市建局应将项目改为住宅发展。韦志成表示，如以“甲类”住宅项目的高密度住宅发展，地积比上限只有九倍，总可建楼面将减少三份一，未能尽用发展潜力，而且低层居民会受铁路噪音影响。

建议项目改为其他指定用途

就此，韦志成指，项目应由“商业用途”改变为“其他指定用途（混合发展）”的发展模式，并结合“一地多用”概念，维持12倍地积比率，以及“浮动规划参数”机制，再加入住宅发展元素。他续指，会试用“垂直城市”概念，推行混合发展项目，建造一幢地标式建筑。他指，已就概念与政府部门交流，得到正回应，并已展开技术评估，争取今年内向城规会申请改划用途。

对于项目流标，他表示“有危就有机”，关键在于是否能够藉暂时收项目，再为项目开创更大机遇。他强调，需要在规划层面应用更多新思维，革新项目的发展模式。他又指，由于项目地契仍未批出，会征询政府部门和地区持份者意见，适时提交临时用途的申请。

他又透露，初步希望将观塘市中心第四及第五区项目地标建筑的概念作出大改动，在建成后能与对岸的港岛东中心形成东面的“维港门廊”，与中环国金中心及西九龙环球贸易广场组成的西面门廊遥相呼应。

土瓜湾、西营盘项目地价收入少两成

另外，受到楼市下调的影响，市建局的前期收入大幅减少。他表示，早前在土瓜湾和西营盘的两个项目，因为发展商为应对楼市下行、利息成本增加，以及建筑成本上涨等因素，调低了入标价，令市建局收到的地价收入，较预期减少超过两成。以去年10月批出的土瓜湾荣光街项目为例，每平方呎计算的楼面地价，只有约9,200元，相较在2021年底批出同区的鸿福街／银汉街项目，中标每平方呎的楼面地价达到13,700多元，跌幅显著。

韦志成表示，在未来几年，有四个在九龙城和旺角区的重建项目将推出招标，预料这批项目日后回标的地价，仍会一定程度受压，按现时市场价格水平作估算，四个项目招标所得的前期收入，已不足以抵销项目的收购支出，初步估算项目的总亏蚀，将高达数十亿元，严重影响市建局未来数年的财务和重建步伐。