研究揭纳米楼十年录722宗转手　平均持货3.5年　有炒家获利逾倍

近年纳米楼涌现，新楼单位越“㓥”越细就似㓥房。本土研究社发现，纳米楼的转手速度很高，过去十年发售的纳米单位中，已有722伙转手，业主平均只持货3.48年，甚至有单位当作民宿出租。
此外，本土研究社亦整合十年来，纳米楼十大转手的获利个案，发现业主平均获利238万元，岚山一期更有纳米盘业主持货3.32年后沽出，劲赚231万元，获利超过一倍，
本土研究社指出，数据反映纳米楼似乎充满“炒家”，而单位亦难以满足长期需要，故不少买家持货时间很短，建议将面积260呎以下单位定义为“不适切居所”，长远而言亦应建立“住宅空间标准”的政策框架。

楼龄不足十年　转手率近8成

政府早年推出楼市辣招“额外印花税”，限制单位若在成交3年内转手，便需缴付额外大额税项。本土研究社发现，过了三年转手限制后，纳米单位的转手率高企。研究社指出，在2010年至2020年发售的纳米单位中，共有722伙转手，业主平均持货3.48年，相等于“额外印花税”一到期后，不足半年就立即放售单位，帐面平均获利70.6万元。

他们指出，在2010年出售的纳米单位中，即使楼龄不足十年，但累积转手率已达78.9%，即接近8成单位都曾转手。调查亦指，在2010年至2015年出售的纳米单位中，有26%已经转手。

十大转手个案平均获利238万元

本土研究社亦整合了纳米楼十大转手获利个案，发现十年来，它们平均买入价为258万元，卖出价为499.5万元，持货5.16年，平均获利达238万元。

研究发现，获利最多是岚山一期的8座低层单位，单位面积只得180呎，业主当年以153万元买入，持货3.32年后沽出，劲赚231万元，获利超过一倍，达151%。而石塘咀“南里壹号”一个244呎单位，业主持货4.76年后，更大赚286万元。

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有买家购买多个单位　入伙不足一年套现

此外，红磡“环海．东岸”的1,008伙单位中，有近一半（478伙）面积少于260呎。本土研究社在该楼盘亦发现，该478伙纳米单位中，有88伙一手业主已转手，平均持货3.7年，平均账⾯获利63.4万，甚至有五分一业主在单位入伙后少于一年便把单位套现。

此外，他们亦发现，“环海．东岸”一手发售时有74个业主购买多于一个单位，反映部份买家具有购买力，亦未必是自住。

纳米楼疑违规当民宿出租

本土研究社亦发现，在民宿平台Airbnb发现有人出租相关单位，当中位于启德的私人屋苑“龙誉”，有人在网上以“龙誉拎包入住”出租，即住客只要带轻便行李便可入住，从图中所见，屋外更见到屋苑“龙誉”的门牌，每晚租金1,000元。
不过，根据《旅馆业条例》，租出期若少于连续28天，便需要申请牌照，但有关单位即使出租数天均可成交，换言之有机会违规。

有投资特质、难满足长期需要

本土研究社成员姚政希估计，从上述数据可见，这些纳米楼单位的业主可能是“投机客”，见到楼价升便放售，认为有明显的投资倾向。此外，他们亦有可能是想“换楼”的业主，由於单位难以满足长期需要，故见到有获利条件后，便打算换购另一单位。

本土研究社成员陈剑青亦指，这些纳米单位与酒店或宾店的形式相似，当投资作民宿，出租便能获利。

将260呎以下单位定义为“不适切居所”

本土研究社建议，政府应将面积为260呎以下单位定义为“不适切居所”，并能参考安达臣首置项目的条例，于地契规订最细单位面积不可少于260呎，此外，亦应透过按证保险公司按揭保险承造的⾼成数按揭，为新落成单位加设最细单位面积要求，以抑制纳米单位数⽬增⻑。

研究社又建议，政府应检讨开放式厨房、“⿊厕”等，并应规定面积少于260呎的单位内的露台及⼯作平台等设施 ，不可享有豁免楼⾯⾯积计算的优惠 。

发展局：暂未有条件探讨订立人均居住面积标准

发展局回复查询时指，长远而言，当局认为当日后土地紧绌情况有改善时，社会将较有条件探讨应否订立人均居住面积标准此议题。局方又指，政府卖地时，考虑到每幅用地的特征均不一样等，故暂未有计划在政府推出市场的房屋用地，透过卖地条款划一要求发展商提供不少于特定数量或面积的单位。
局方续指，屋宇署会因应建筑设计、科技和建造方法的进展，参考相关海外规管的最新措施和标准，以及收集建筑业界和有关持份者的意见，适时检讨和更新建筑物的规划、设计及建造标准。