租管会助长租霸出现吗？

每当提起租务管制或任何有关政府介入私人租务市场的政策及法律时，“租霸”往往都是最常被提起用作反对有关措施的其中一个理由。就如较早前㓥房租务管制研究小组网上公众论坛上，有一些业主也表示担忧“㓥房租管”会令“租霸”再度出现，当中有业主表示出租单位内的“租霸”对单位状况及各设备不满，因而不愿支付租金，同时又不愿搬离单位，结果业主只能以法律途径，通过土地审裁处的处理才能收回单位。业主也慨叹有关程序冗长，往往历时4个月至半年才完成，对业主做成很大的负担。平台理解业主的困难及压力，然而，租管与“租霸”的因果关系实则是一个伪命题。
撰文：全港关注㓥房平台成员 王肇言

首先，我们必须先了解甚么是“租霸”？“租霸”一词很难有确实的定义，但根据过往的新闻报道和相关人士（如业主或地产代理等）的论述，一般大众对“租霸”一词普遍理解是指不停违反租约的租户，最常见的情况是：欠租、欠水电费、破坏单位以及使用单位从事不恰当用途等 ，以上情况可以统称为“违反租约”的情况。

平台同意业主及租户也应履行双方的责任，遵守租约的协定及相关法律，而当任何一方违反租约时，另一方也应有权利追讨对方的赔偿。故此，业主一方在租户违反租约时，收回单位及追讨有关赔偿是十分合理的事情。然而，不论是有租管的时期，还是2004年撤销租管后，业主及租户就“违反租约”向对方追讨赔偿的方式也没有改变。

再者，根据《业主与租客（综合）条例》（第7章）第117及126条，假如租户欠租达15日或严重违反租约（例如分租、进行非法活动、造成滋扰、安装僭建物或引起业主立案法团的执法行动），业主可通过向法庭（或土地审裁处）申请收回该单位，并追讨相关的损失。以上的情况其实是十分合理的安排，因为当单位已经按合约出租予租户时，单位的使用权则已由业主转移到租户手上。因此，除非业主得到租户同意，否则也不能进入已出租的单位。因此，在香港这法治社会下，当业主及租户双方就出租协议出现纠纷而未能达致共识时，有关的情况则需要通过司法机构作出调解及裁决。以上的情况，在其他国家也是很常见的处理方法。

以英国为例，如业主发现租户欠租及“违反租约”，则可按当地《住房法案》 第8条 （The Housing Act 1937, Section 8）向法庭申请收回单位 。同时现时容许业主单方面终止租约的《住房法案》 第21条 （The Housing Act 1988, Section 21）条文已确定将于短期内废除，改成不论业主因任何情况希望终止租约，也需通过法庭裁定才能提出终止租约及收回单位，而有关程序一般需要最少22周时间。因此，以香港对比英国的情况，香港业主在收回“租霸”单位的程序上也显得相对简单及便捷。

正如以上提到，租务管制的实行并无加重业主在处理“租霸”时收回单位及追讨损失的难度，也没有增加一般小业主出租单位的压力。相反，租务管制的实行是针对以单位作短期炒卖，大幅度加租，不履行业主责任确保单位良好状况的“㓥房营运者”，从而稳定私人租务市场的发展。反之，平台也认为租务管制的实行，使相关的租务细节进一步厘清，也有助小业主更进一步了解到业主的责任及相关法例的要求，如：打厘印、水电费的安排，正确终止租约程序等。平台接触到不少业主也如当天在㓥房租务管制研究小组网上公众论坛上发言的业主一样，对有关法例的灰色地带不甚理解。而这些灰色地带一方面造成业主在出租单位时错误计算需要付出的成本，同时也引至不少业主与租户的租务纠纷。因此落实租务管制不但没有助长“租霸”的出现，反而能使租务市场运作变得更顺畅。