居屋2020| 人工30年升6.5倍　59折仍难负担　历年上车价升几多？

居屋2020本月10日（上周四）正式接受申请，今期推售的四个屋苑包括钻石山启翔苑、火炭彩禾苑、马鞍山锦骏苑及粉岭山丽苑，按市价59折发售，售价介乎123万至513万元，相比私人市场，居屋是许多市民置业上车的唯一机会。
居屋原意是为让买不起私楼的市民，以低于市场价格水平置业，不过居屋亦愈来愈难负担，居屋售价与市民月入的比率愈升愈高。1985至1999年间，每期居屋最平单位上车价相当于市民48个月薪金（约四年薪金），但2014年复售居屋就升至平均81.7个月薪金（约六年薪金）。
事实上，人工升幅远远跑输居屋楼价的上升，1985至2019年间，最平居屋售价急升18倍，同期人工升幅只有6.5倍。

▼新居屋四大屋苑实景▼

《香港01》比较过去30多年居屋出售计划（包括重售）的价格与收入比率（计算方法：该年居屋上车价 / 该年市民个人月入中位数），发现市民买居屋的负担愈来愈重；该比率由1990年代至2002年政府停售居屋前的平均48倍，亦可理解为，升至2014年复售后至2019年的平均81.7倍。当中比例最低为1997年的21.9倍，最高为2016年的96.6倍（详见下图）。

虽然过去有个别年份因为屋苑特点，而出现上车价过高或过低的情况，如2002年推售的全数为650平方呎以上的大单位、2013年为重售及回购单位而较贵，而2010年因有大澳公屋改建的单位而价格较低等，但整体而言，居屋价格升幅比市民收入升幅更快，楼价与收入比率整体见上升趋势。

↓即睇历年居屋售价变迁↓

楼价与收入比率差最高的一期居屋是2016年，当年元朗屏欣苑细单位上车盘至少要149.7万元，同期个人月入中位数为15,500元，楼价与收入比率接近97倍（约八年薪金）。减价前的居屋2018东涌裕泰苑上车盘售价接近160万元。以当时18,000元的月入中位数计，楼价收入比率高达88倍；其后因政府推出新定价机制，将居屋售价由市价的7折降至52折，上车价收入比率才降至66倍。

事实上，人工升幅远远跑输居屋楼价的上升，1985至2019年间，居屋上车价急升18倍，同期人工升幅只有6.5倍。近年私楼价值如坐直升机，而居屋定价是似私人楼宇价格打上折扣，若非调整折扣率，则更多市民都难以负担居屋。

所以说上车真的要趁早，早期居屋入手价10万元以下的细单位，现已升值数十倍至400多万元。以香港第一代居屋顺致苑顺荣阁440多平方呎的细单位为例， 首次推出售价8万多元，2019年9月最新帐面成交价已升至438万元，升逾53倍。这个价钱已可买到2018居屋楼王，长沙湾凯乐苑中层631平方呎的大单位。

香港连续10年成“最痛苦城市”

楼价与收入比率又俗称“痛苦指数”，地产调查机构Demographia的统计显示，香港已连续9年是全球“最痛苦”城市。2020年楼价与家庭收入中位数比率为20.8，即一个家庭需要不消费20.8年才能买到一个中等格价的私楼单位。相比之下，2018年居屋的楼价与家庭年收入比率为8，约为私楼的三分之一，在买楼对不少人来说是个“不可能的任务”的情况下，难怪市民只好选择居屋。

▼售楼书、间格及建筑模型▼