首置上车盘｜焕然懿居验楼几多分？ 业主斥管理费点解咁贵

相信大部分香港人都有一个“上车梦”，希望安居乐业，但香港地寸金呎土，置业成为一个高不可攀的梦。八十后李先生工作十年，在灰心气馁之中，终于抽中本港首个首置上车盘项目，以市价六二折购得市建局马头围道焕然懿居，成功上车。焕然懿居业主们五月中起陆续收楼，准备入伙。首次置业，欣喜同时紧张，《香港01》找来验楼师赖达明“明哥”，陪同李先生验收焕然懿居，究竟价钱打折的首置盘，质素又会否打折？

心灰意冷下中奖 储蓄十年终上车

收楼当日为6月3日，李先生早上收到Facebook的回顾通知：“我𠮶阵啱啱毕业，十年前，写住‘两年后我要买到锦绣花园’。”不经不觉，十年又过去，李先生举止已是个成熟的大人，准备成家立室之际，惊觉储蓄增幅永远追不上楼价升幅，多次入表都抽不中居屋，同时家人的压力令他愈来愈焦虑，他甚至一怒之下，私讯特首抱怨发泄：“我已经好努力，但系都买唔到楼......唔知点解喺我闹完佢之后，眨下眼就抽到呢层楼！”

李先生抽中的筹号较前，成功拣到第一座高层、一个483呎的两房单位，景观甚佳，更有海景。他称所有积蓄都投放在买楼，不希望买到有严重问题、令自己后悔的单位。

总评77分　浴具问题多　水箱摇晃恐爆渠

经明哥仔细验楼及计算后，这个单位的评分为77分，当中铺砖工种更获0分。但对比入伙时间相近、同属资助房屋的房协绿怡雅苑，明哥认为焕然懿居质素相对好很多，指绿怡雅苑单位甚多渗水问题，情况较恶劣。不过若对比其他新落成的私楼，焕然懿居单位问题算多，尤其厕所，是全屋最多问题的位置。

座厕水箱未固定好，明哥用双手摇动，水箱会撞到墙壁，摇晃幅度不少，安装水箱不稳固，使用座厕时必然会摇动到水箱，长此下去会增加爆水喉风险。企缸内放置沐浴用品的层架同样未有安装稳固。

此外，厕所为干湿分隔，但浴屏门铰位有缺口，防水胶边未有完全包覆铰位，洗澡时，水会从铰位漏出，而且浴屏设计向外推，会将渗出的水顺势往外推至厕所干位。明哥称这个设计问题早年亦常出在私楼，难以执漏解决，只可以额外加装可由顶至底包覆浴屏铰位的防水胶边。

明哥发现玻璃浴屏及厕纸架都有刮花，镜甚至有少许爆裂，另外厨房锌盘底亦有严重刮花，需要通知市建局派人执漏打磨。

铺砖0分　验收要注意窗门

撇除厕所，明哥综合全屋有三个特别严重的问题。第一是铺砖，单位客厅有一个露台，主人房则有一个工作平台，两个位置共发现十三块空心砖，亦可见到大厦外墙铺砖有裂痕，客厅窗边更有多达九块裂砖，甚至发现已经爆裂及松脱的砖块。明哥指这些问题砖块会导致渗水，长时间不处理更有机会脱落，击中途人，因此必需及早修缮。

第二个大问题是窗，厨房及浴室的窗铰都有生锈，推开窗扇会不顺畅，长远而言开窗或会将窗推跌落街，会构成危险。明哥亦发现厨房窗边较易积水，故执漏后保养亦相当重要，建议屋主勤于清理窗框积水。另外，浴室和主人房窗的窗边胶都松脱，若不修补则容易渗水。

房门及露台趟门是第三个需特别留意的问题，房门的虚位比较大，门线未紧贴门框，明哥担心单位较高层而且近海，万一刮风或夏天打风时，气压会令门产生震荡，发出噪音。他建议可以在门边简单加上数颗胶粒，填补门框与门之间的虚位。

墙身现“收水裂纹”　明哥提醒收楼小贴士

单位值得一赞的是没有任何结构性问题，而且油漆批荡做得不错，惟大厅对正冷气风口的墙壁出现“收水”情况。明哥指该部分明显已经修补，但仍然看到痕迹，可能是墙身油漆再次收缩，他解释墙身的泥水批荡会随著湿度下降而收缩，令墙身出现“收水裂纹”，需要重新批荡油漆。新业主收楼时都可以开冷气一段时间，观察屋内墙壁有否收水。

管理贵成负担

验楼后，放下心头大石的李先生仔细记下需要执漏的位置，他认为作为首置楼似乎做了一个很好的典范，不过担心下一轮首置盘的质素不及焕然懿居：“佢（焕然懿居）最初打算做私人楼盘，后尾先转做首置楼，将来嘅首置楼，如果发展商一早知道系首置楼，会唔会喺用料或者质素上退而求其次呢？”

至于另一个忧虑是高昂的管理费，虽然市建局一直强调焕然懿居“实而不华”，但却收取4.3元一呎的管理费，李先生明白屋苑主打智能家居，但暂时不认为智能设施实用：“已经冇咗豪华设施，冇水晶灯、又冇游泳池，究竟系咪要咁贵呢？”以他为例，每月要交2006元管理费，接近每月供楼一成，变相增加负担，日后想靠首置盘上车，恐怕要将管理费列为考虑项目。