市建局油旺研究已选6个“节点”　冀推动楼宇复修代替重建

市建局行政总监韦志成早前获续任3年，他今日(16日)发表网志指，市区更新工作需要在“拆、改、留”三大元素中取得适当的平衡，面对严峻的楼宇老化，未来应适当地调整“拆、改、留”的次序，透过做好楼宇复修，为老化的旧区“固本培元”，继而配合重建发展和保育活化，改善旧区的整体社区设施和生活环境。
他又透露，油旺研究已在区内初步识别出六个可深入研究的“节点”，结合市区更新策略，并加入社区营造功能及智慧城市元素，改造及更新旧区已建设的环境。

韦志成指，市建局过去将三棵幼年沉香树，栽植于荃新天地的公共休憩空间内，让市民能认识和欣赏沉香之美。两年过去，先后经历2017年8月的“天鸽”及去年9月“山竹”两个超强台风的吹袭。三棵小沉香之中的两棵，敌不过台风的摧毁而先后需要被移除，市建局亦换上新的小沉香树。他指出，要在市区栽种沉香，必须考虑“天时、地利、人和”，就如市区重建工作一样。

韦志成表示，去年完成油旺两区的规划基线研究后，就油旺两区的楼宇状况及老化速度、发展密度、交通和基础设施容量，拟订具更新潜力的地区并制定发展蓝图。

市建局会以“正、负、零”，即是指就该地区增加发展密度（“正”）、降低密度（“负”）和维持发展密度（“零”）三个不同的设定为基础，并进一步加入时间演进的因素，以每8至10年为一个时期，在“正、负、零”三种密度设定的发展蓝图下，加入“短、中、长”三个时期的发展进程、制定合共九套不同的“市区更新大纲发展概念蓝图”。

此外，市建局亦会在区内寻找具更新潜力的地区进一步研究，加入社区营造功能及智慧城市元素，改造及更新旧区已建设的环境，目前已初步识别出六个“节点”。

油旺重建成本逾1.1万亿

韦志成说，油旺地区研究范围共有约3,300多幢楼宇，当中800多幢楼宇因没有剩余地积比或地积比已超出现时法例的上限而缺乏重建潜力；而余下当中约2,300幢“年过30”而有剩余地积比可用的楼宇，所剩余的地积比不多、分布零散，必须靠规划手段重新整合，才有发展的潜力。

他提及，曾经为未来25年重建上述这两类约3,100幢楼宇所涉及的财务承担作估算，结果反映若沿用现行政策，并以大角咀重建项目实用面积每平方呎约18,000元的收购建议呎价作为参考水平，单是收购成本将会超过11,000亿元，即使扣除项目所能获取的收益，仍然有可能面对超过2,000亿元的财务亏损。韦志成又指，倘3000多幢楼宇当中有较具潜力、较高回报的都由私人发展商自行重建，市建局便要承担余下零星散布、规划及发展潜力更低的项目，难度将会加倍。

韦志成认为，市区更新工作需要在“拆、改、留”三大元素中取得适当的平衡。“拆”是指旧楼的拆卸重建；“改”是指透过复修改造，改善楼宇的结构安全和居住环境；而“留”则是保留和活化原有的地区特色或历史建筑。他承认过去社会将市区更新的著眼点，侧重于“拆为先”；然而面对严竣的楼宇老化，未来市区更新的方向，应适当地调整“拆、改、留”的次序，透过做好楼宇复修，为老化的旧区“固本培元”，继而配合重建发展和保育活化，改善旧区的整体社区设施和生活环境，为旧区带来全新景象。