市建局：深水埗兼善里旧楼群欠重建效益　应一并规划周边土地

市建局行政总监韦志成今日(2日)于网志撰文，表明深水埗兼善里重建倘沿用现行的重建规划和收购安置方法，开支或高达95亿，由于已用尽发展密度，重建后单位数目难有大幅增长，难有经济效益，或要“蚀住做”。
他认为，倘要推行重建计划，必须以一个较宏观的角度检视和研究，一并规划深水埗运动场周边的土地，重置公园、游乐场、兴建更先进及具现代标准的康体运动设施，以“规划主导”的市区更新发展模式推行“小区更新”。

韦志成于网志透露，早前收到一批在深水埗兼善里一带的业主意见书，希望市建局尽快启动重建。他指出，区内仍然有接近900幢楼龄超过50年的楼宇，当中不少已超出现行规划和法规所准许的发展密度，重建时涉及规划、安置调迁和财务可行性等问题，兼善里便是其中之一。

善里建筑群是两列楼高9层无升降机的旧楼，楼宇的前楼梯通往福荣街或福华街两边大街，后楼梯则通往两排楼宇之间的窄巷兼善里。楼宇群总住宅楼面逾4.5万平方米，有约740个面积平均650平方呎住宅单位。韦志成说，现存楼群已超出现行规划和法规所准许的发展密度，倘重建地盘需要从街道后移及增加绿化覆盖面积，满足政府可持续发展建筑设计指引。

重建后住宅面积将缩水　单位数目减少逾100个

此外，楼宇布局及设计亦须符合高度限制与留有一定的楼宇间距，故即使将兼善里这条后巷纳入重建范围，重建后住宅楼面面积预计将会缩减至只得约4万平方米，换言之，新建单位面积若要维持在平均650平方呎，发展后单位数目反较现时减少逾100个，形容是“开倒车”，而重建项目亦无法改善地区的整体规划效益，不符合《市区重建策略》所订明的市区更新目标。

韦志成表示，兼善里楼群涉及的业权众多，以现时市建局超出市场价格的“市价加津贴”模式，粗略评估单是收购所涉及的收购及补偿支出，将接近95亿元，除非楼市继续大幅攀升，否则此项目的收入大约只会是总发展成本的三分之二，不可能抵销涉及收购、安置补偿及建筑成本等总体开支，将会对市建局造成“很沉重”的财务承担。

兼善里料有3000伙㓥房

他又引述熟悉该区及兼善里的区议员，估计大部分单位已被分间成多个㓥房出租，估计多达3,000伙，重建需要妥善处理当中合资格租户的调迁安置。面对现时庞大的公屋轮候需求，韦志成不讳言市建局在研究重建项目的可行性时，必须审慎评估受影响家庭的迁置需求，以免因重建单一小区导致产生大量的安置需要，影响其他同样居住在环境欠佳、但仍正在等待上楼的基层家庭的轮候时间。

韦志成：可借鉴元州邨重建计划

韦志成提到，兼善里附近的元州邨运用小区规划的概念，可以借镜。因为元州邨重建时，将旁边使用率偏低的前长沙湾分层工厂大厦改划成住宅用途，纳入重建范围之内，通过规划手段增加公屋供应。当中经过土地整合和重新布局后，将部分泊车位重置入多层停车场，道路及泊车位面积大减至只有约6,000平方米，较重建前减少四成，腾出空间予楼宇兴建和绿化休憩用地，在改善居住环境之余，亦在地面加设有盖行人走廊直达长沙湾港铁站出口，为这个小区带来更大的社区裨益。

韦志成认为，可为兼善里及其周边土地，制定一个较大范围的小区规划蓝图。例如重新规划网格状的旧式楼宇道路布局，将区内零散分布的小型公园、游乐场，以及落成超过40年的体育馆设施，与深水埗运动场周边土地一并规划，重置公园、游乐场等，兴建更先进及具现代标准的康体运动设施。

他又称，随著旧区楼宇持续老化，兼善里一类“超高密度”庞大而失修的旧楼群例子，将会不断出现。这类没有发展潜力、对私人发展商没有诱因的项目，业主只能期望市建局来协助处理。面对这艰巨的问题，市建局并不会亦不能坐视不理，期望各界能齐心、以谅解及正面的态度，接纳新思维推行市区更新，将可为兼善里这一类“超高密度”的旧楼群寻求突破。