【01动画】恒地收地早着先机？　20年囤积马屎埔逾八成土地

马屎埔一幅农地入选原址换地申请，年底前必须交吉，发展商恒基与守田村民连日来爆发多场冲突。恒基昨（5月23日）向高等法院申请禁制令，禁止前租户区流根等人继续占用该地。回顾过去二十年，恒基透过几间由友好人士领军的“艇仔公司”，在马屎埔密密收购农地，至今紧握约八成，即逾25公顷的农地，俨如一个囤地的大富翁游戏。恒地收地，好像早著先机，例如该公司在1996年透过艇仔公司在马屎埔开始收地后，1998年，政府就在新界东北提出发展无烟环保城计划。但囤地背后的恶果就是村民被逼迁，农地被荒废多年。

传因满地马粪而命名

粉岭梧桐河以南有30多公顷田地，阡陌交通，农棚及房屋星罗棋布。有传，英军喜爱在粉岭平原驻扎，策马扬鞭时留下满地马粪，“马屎埔”之名由此而生。早在上世纪中期，一群由广东省移居香港的村民扎根马屎埔，向原居民地主租地或买地，务农为生，七百多户农舍筑起了这条村庄——马屎埔村。

在这大片农地之间，部分土地属于祖堂地，即是原居民集体拥有的地段。根据《新界条例》，出售祖堂地必须得到当区民政事务专员及所有持分者同意，只有一个人反对都卖不到，所以买卖交易并不多。

然而，围绕祖堂地的农地，命运大不同。当私有产权成为香港社会的金科玉律，农田已沦为地产商囤积居奇的商品，静候发展新市镇的机会，筑成私楼、豪宅林立的石屎森林。

如果产权弱化，或是政府过度干预资源配置时，将导致资源配置的无效率。如果能够定土地为私人产权，明晰产权制度，允许土地自由转让，这是使生产要素与土地发挥最大效率的不二法门。

九十年代起，恒基、新世界、新鸿基及长实等地产商四分新界东北，争相收购农地，更巧合地各据一方。综合本土研究社资料及《香港01》查册所得，由恒基主席李兆基（四叔）亲属及友好人士担任董事的祺星有限公司、绿野田园有限公司及财宏有限公司，分别于1996及1997年开始，向马屎埔的地主及农民收购田地，率先在中部、东南及北面取得据地。

四叔妹夫主理“艇仔”公司收地

公司注册处资料显示，祺星、绿野田园及财宏三间公司先后于1996年6月、7月及10月成立，明显为囤积东北农地应运而生。其中，祺星、绿野田园的董事均是关乃雄和黎永坚，关是四叔妹夫，黎则是经常替四叔收购业权的友好人士，而财宏的董事同样包括黎永坚，以及另一恒基友好人士张炜棠。

“绝无拆人间屋，赶人离开，香港做生意和平、开心。”

收地两年后政府提出东北发展

这边厢，四叔刚在粉岭北四处收地不久，那边厢，政府于1998年提出在新界东北发展“无烟环保城”，并于翌年就建议的古洞北、 粉岭北及坪𪨶／打鼓岭新发展区咨询公众意见。有了发展新市镇的诱因，四叔更有策略地囤地，收地面积亦更广阔。1998年至2002年，四叔囊括三十多幅农地；其间，新“艇仔”培丰有限公司于2001年成立，加入囤地战团，董事同样包括黎永坚，以及屡为恒基收地的四叔外甥冯振华，并于翌年以近四千八百万收购九幅农地，成功替四叔在马屎埔东北面插旗。

十年前已掌握区内七成土地

2003年，本港经济衰退，东北发展计划被搁置。但四叔未有停下来，继续吞并粉岭北的农地，及后短短三年，成功在马屎埔收购超过二分一的农地，加上2003年前的囤地，至2006年，四叔手上紧握逾七成马屎埔农地。

2007年，规划处建议落实东北发展，将新发展区列入香港十大基建项目。翌年，政府重启东北发展计划，并在年底展开第一阶段公众参与。此时，四叔手上紧握马屎埔近八成农地，发展新市镇带来的经济利益，成为唾手可得的肥猪肉。

“恒地先系地霸，佢用钱霸住啲农地，唔系种菜，系去赚大钱。”

即使有村民坚持留守，但四叔仍然未有满足，过去几年软硬兼施，继续游说地主卖出农地。时至今日，约八成被收购的马屎埔农地长期丢空，沦为囤地的牺牲品。

其中四幅由恒基申请“原址换地”的农地，成功补地价及改变土地用途之后，将会发展为商场及私人住宅，四叔的赚钱大计指日可待。不过，发展的代价就是农地被铲平、村民被逼迁，未来还有一连串的收地冲突。