【日本置业直击】东京楼价平过香港新居屋　买楼细节不能忽略

在东京龟户区一个约270平方呎的单位，6年楼龄，兼有露台，眺望晴空塔（TOKYO SKYTREE），售价只约165万港元，平均每呎仅6,111元，平过本港租置公屋呎价，仅及新一期居屋启德启朗苑折实前原价一半。有日本楼专家表示，不少香港人倾慕日本住宅单位，近年由细单位至整幢楼都有人购买。不过提醒要在日本做业主，愈繁锁细节就愈不能忽略，交易前有一份文件必不忽视，当中记载了单位是否凶宅、可否养宠物和弹奏乐器等，并提醒港人勿抱持“必赚必升”心态。日本置业直击系列2之1

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法例规定单位最细25平方米

日本自80、90年代起因“泡沫经济”，市场出现大量“蚊型楼盘”（如同现时香港㓥盘），当时最夸张的单位细至只有100平方呎。日本不动产销售及市场推广总监史可为表示，后来经济复稳，日本政府考虑到人道及舒适度，规定新建单位空间不得少于25平方米（约260呎）。时至今日仍有不少人由二、三线城市涌到东京升学及就业，而日本文化不流行“合租”，故细单位仍有大需求，即使是日本当地人亦会投资细单位放租。

“重要事项说明”文件列明景观

在日本置业，史可为指，一般至少会用到两份文件︰“买卖契约书”（合约）及“重要事项说明”，均是全日文，后者更仔细记录了单位的细节，包括结构、是否凶宅、可否养宠物、是否容许玩乐器等，故每次都必须详细向客户讲解该说明书。他指，日本有“日映法”规定每栋楼宇都可享受到一定比例的日照，该说明书都会介绍，就连该单位会否看到墓地、寺庙等亦会详列，尤其是附近有学校，则会写明每朝什么时分可能会传来钟声等。

买家可获卖方至少三个月售后保养期

史可为介绍，在二手楼交易方面，日本另设有“瑕疵保障”，即卖方要为买方承诺售后保养期，视乎业主是由个人还是公司团体组成，属前者须负担售后三个月的维修事项，属公司团体业主则要负担长达两年的保养期，以保障新业主不必承受上手问题，如一些不能即时发现的白蚁、下水道问题等。不过，亦有卖方会提出免责，宁愿压低售价。

港人投资口味变　整栋买入连地权

香港人炒日本楼热潮始于六、七年前，主要因当时日圆汇价下势。史可为表示，近年来已为客户物色逾2,000个单位。东京楼盘以呎价计，新楼每呎平均约8,000港元，市中心地段每呎平均达约1.4万港元。港人以往多投资细单位，较留意选址是否近地铁站等。他指日本置业每个月都须支付管理费及一笔“维份基金”，一般占租金收入的10%至15%。

日本楼价相比现时本港楼价，可谓并不算高，如房委会将开售的新一期居屋，当中启德启朗苑七折资助价，每呎达到9,755元，换算起来原价每呎13,935元，等同东京市中心地段呎价。

至近年港人投资口味有变，“多了一栋栋咁买。”他指，由于在日本购买整幢公寓同时可获取该址地权，形容是“进阶”版投资，其处理过的个案中，一幢6层高楼逾千平方呎，涉款约7,100万港元。由于日本位于地震活跃区，他提醒投资者须注意楼房是否达至防震标准。

日拟收紧经营公寓民宿

有港人在东京及其他旅游地区，如冲绳、大阪、北海道、京都等地，投资物业以度假形式自住，平日则用作民宿。不过他提醒，日本政府今年中将有新政策出台，或收紧公寓民宿要求，他认为反而投资“独立屋”（house）有更大自由度，不用顾及邻居投诉等，但一般市中心地段较少独立屋，建议可留意往返机场铁路站附近地段，及留意是否附设停车位等，吸引游客入住。

有人即兴买楼　忽视合约及管理问题

史可为认为，受2020年东京奥运等因素推动，东京楼价仍有上升空间，近年每年都录得8%至10%的升幅，至于另一大城市大阪或会发展赌业，相信都有一定升值潜力。不过他提醒港人投资者，勿轻信坊间“必赚必升”之言，被表面“银码”如回报率等蒙蔽，除了要衡量个人负担能力外，亦要仔细了解所有文件内容、楼盘质素，有需要可寻找在日本、香港两地均有牌照的认可中介协助。他曾接过一宗个案，有人在日本一时兴起，走入当地地产公司，在“鸡同鸭讲”、单凭些少汉字理解下，便买入一个单位，结果忽视了合约及管理问题，“维修费都用了半年租金收入，得不偿失。”