【洪水桥新发展区．来稿】城乡共生，还土地于人民

文：地产小子

城乡共生，在香港似乎是妙想天开，但只要大家每人行多一步，情况有可能改写。

最近在立法会发展事务委员会讨论的洪水桥新发展区占地707公顷，预计提供61,000个住宅单位，计及主要的地盘平整及工程基础设施，与多个阶段的工程，预计首批居民可于2024年入住。根据“经修订的建议发展大纲图”的发展方案，发展面积约为441公顷，包括约324公顷的私人土地及约117公顷的政府土地。大部分受影响的私人土地现时为棕地作业及乡郊居所。新发展区附近有车站广场、住宅、中心商业区等；亦会预留土地作物流设施、企业和科技园、港口后勤及工场用途；以及医院、社区会堂、裁判法院、表演场地、与及青年设施等，规划看似完善，其实还有一些改善空间。

先谈谈“经修订的建议发展大纲图”的制定背景。洪水桥新发展区涉及的持份者层面广泛，当然少不了政府多个部门、乡事派、货运业、物流业、检测及认证业等、村民、商会、地区人士、专业人士、甚至是多个关心香港城市规划的组织与压力团体。不同的团体对于洪水桥新市镇的规划有不同意见，例如：（1）有乡事委员会认为新发展区将包围现有乡村，建议政府扩大乡村界线，让村民能拓展乡村发展，并提议设置隔音屏以减低噪音影响；（2）亦有乡事委员会认为，新发展区需要与现有乡村保持一定的距离作缓冲；（3）有议员建议新发展区的交通网络与现有轻铁线互相连接，以改善区内交通和避免增加居民的交通成本；（4）有货柜业人士希望政府妥善安置和提供不同类型和层楼的楼宇以配合不同经营者需要；（5）村民有不同诉求，例如：“不迁不拆”、“先安置、后清拆”等，亦有村民希望政府应给予土地让村民自行发展。要平衡多方面声音，已是一大挑战。

首先，洪水桥新发展区可能会带来一些“巨无霸”发展，对周边社区未必理想。根据“经修订的建议发展大纲图”，洪水桥核心区（即邻近洪水桥站一带），均以高密度规划为主调，这一带除了车站广场与其他指定用途等地外，商业用地的地积比率为7至9.5倍，建筑物高度为主水平基准上180至200米，规划地盘面积由1.4公顷至4.3公顷不等，而且大部分商业用地均相连，假如有发展商透过投得相连多幅用地然后合并发展，就会轻易发展出“巨无霸”和“蛋糕楼”物业。

“蛋糕楼”就是《建筑物条例》中，首十五米的非住用空间，可享有100%覆盖率，地有多大，就可以建多大；而十五米以上，最多只有六至八成的覆盖率。为了用尽空间，发展商大多把十五米以下的空间用作商场或停车场等用途，再于平台上建起一栋栋高楼，看起来就像一个插满蜡烛的大蛋糕。根据现时的“经修订的建议发展大纲图”，洪水桥新发区的核心地带，只有政府的15米阔步行街及位于规划区第28A及32A 区的两条东西行人通道，两旁包括一块面积达4.3公顷的住宅地及3.5公顷的商业地，加上投得相连用地再合并发展这项因素，这些地皮极大机会发展成巨型蛋糕楼。将军澳就是典型例子，行人由铁路站开始，一直透过天桥接驳商场与住宅，完全不用经过街道便可回家，好处是方便，落雨打风也不受影响；但最大问题就是地面仅余的街道压逼感大，难以吸引人群聚集，俨如死城，清一色大商场的设计亦令小商户和特色商店难以立足，局限了小市民的消费选择，扼杀了市镇的生命力。

城乡共生是否遥不可及？形势是可以逆转的。

一个新市镇的发展潜力与价值，视乎其整体规划及配套。启德发展区一带的私楼每呎售价即使与何文田、奥运站等高尚住宅区等量齐观，仍大有捧场客，全靠良好的整体规划。在用地规划上，政府亦应该将洪水桥核心区内较大面积的地盘，分拆成面积不大于1.5公顷的地盘，令现有地盘相对贴近乡郊社区的布局，易于达至新旧共融的效果，同时改善通风。

此外，新发展区难免会有楼高200米以上的地标式建筑，楼宇高度应与间距成正比，即楼宇愈高，之间的间距应该愈大。即使核心区部分用地因需要兼容公共交通或社区设施等，而无法避免“蛋糕楼”设计，亦应尽量将“蛋糕”缩到最细，或者呈梯级式发展，减低视觉的压逼感。至于停车位方面，政府亦应该考虑将部分商业用地，改作附设绿化设施的全幢停车场大楼，为社区提供充裕的私家车、旅游巴等泊位。

政府亦可以参考启德发展区的“绿色走廊”的模式，改善现时行人道及步行街的规划及设计，除了政府的15米步行街与两条东西行人通道外，亦应该考虑在用地之间增建行人通道，以增强洪水桥的易行性(Walkability)。此外，在可行的情况下，政府不妨在行人通道增建设施，令行人与宠物都有地方活动、甚至有单车径、缓跑径等运动设施，连接屯门与元朗一带的单车径。

商业区方面，地面商业街建构社区连系，是提高社区活力的好方法，但香港人普遍怕日晒雨淋，增建如新加坡Biopolis的玻璃天幕便可解决。此外，发展区部份社区设施设如青年及教育用途设施，位于核心商业区南面，但规划图未见有预留足够行人通道由住宅区直达相关地区，政府亦应该借此机会一并延伸步行街，令青年与教育设施能轻易与商业街连接。

笔者相信，政府多从规划著手，改善现有楼宇的规划问题，就有助促进城乡共生，令洪水桥新市镇的居民和就业人士可享受到新发展区的规划成果。

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