【上车贴士】买连租约单位原来更易过压力测试？租金可当埋入息计

按揭种类繁多。原来大家购入物业作出租用途时，可获按揭成数，与一般单位不同。幸而，租金的部分收入，可视作入息。

70％正式租金收入可当作入息

如果大家有意购入的单位仍有正式租约（又称“连租约”），只要大家提供已打厘印的租约文件，且租金记录稳定，银行一般愿接受将单位每月租金的70％，视作按揭申请人的入息。即是说，如果单位月租2万元，那当中的1.4万元即可视作为收入。

仅60％拟租金收入当作入息

如果单位买入时未有租客，且打算出租，则可向银行申请“拟租金收入”（或称为“预计租金收入”）。由银行估算该单位租值，再“打6折”计算为买家的入息。如银行估计单位的租金为3万元，那将拟租金收入转为入息，即为1.8万元。惟需留意﹐银行并非一定接纳拟租金收入的申请。每间银行的租金估算亦有差别，买家须先向有关职员询问相关细节。另外，如单位的租约没打厘印，亦只能计算作“拟租金收入”。

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购入物业出租 按揭最多5成

按金管局规定，如果申报物业为出租非自住用途，最多只能做5成按揭，而且供款与入息比例及压力测试的上限，均需扣减10％（正常比例为50/60，扣减10％后，即为40/50）。因此，不少人总认为，置业时，将单位申报为自用，总比出租较有优势。但其实，在指定某价位的单位，只要大家够钱支付5成首付，再申报单位为出租用，然后将租金收入加上业主个人入息，或更有利通过压测！接下来，小编以1,400万元的单位为例，计算出通过入息比例的相应水平。

以一个1,400万元的单位计，如果最高按揭成数为5成。以年利率2.375%及30年按揭计，则每月供款为27,206元。若进行压力测试，即加3厘后（即以年利率5.375%计），每月供款为39,198元。如果申报物业用途为自住，要通过“50/60”（前者为供款不能超过入息的50％，后者为供款不能超过入息的60％），供款入息比例及压力测试的入息分别为HK$54,412及HK$65,330。假设买家的月入为HK$60,000，即无法通过压力测试。可是，如果申报单位用作出租，而银行计算“拟租金收入”为3.5万元，再6折计算后为2.1万元，入息即会变成8.1万元（6万元+2.1万元），能够一口气通过出租单位的“40/50”（HK$68,015／HK$78,396）的入息限制。

贵价单位租金高　协助提升买家入息水平

事实上，由于香港租金高企，千万元单位的市场租金动辄能达3万元至4万元，甚至更高。因此当购入此类单位时，申报为出租，计算正式租金或拟租金收入后，买家入息水平即会上升，即使租金打了6折及压力测试收窄10％，仍然能够过关。

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