【跟著律师到日本买房子】民泊与民宿有不同　居日台湾律师教你分

在香港买楼上车闲闲地需要近百万港元首付，不少人因而将眼光转到门槛较低的海外地区，其中日本亦成为港人置业的热门地，因香港首付的金额，在日本随时足以Full Pay购入单位。长居日本、对当地物业有认识的台湾律师黄昱毓在新书《跟著律师到日本买房子》中分享，如投资者打算到日本买楼投资做民宿，便要先了解民宿、民泊的3种样态，明白当中的异同。黄昱毓在书中指出，去年日本新制定有关民泊的法例，其中与别不同的是设有每年营业日数，加上不同地区可能设有的限制，投资者出手前要先了解物业有何相关规定，才能知道是否符合自己所需。

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以下是《跟著律师到日本买房子》的内容节录：

在日本拥有1间房子，除了转售赚钱以外，或许大家也会想要用来经营民宿，那么想在日本经营民宿有什么需要注意的地方呢？本节就来告诉大家如何在日本开民宿当老板。

认识日本民宿与经营小撇步

日本在2018年6月15日通过新订的“住宅宿泊事业法”，在全国开放了民泊的设置。但我们可以发现，不管是一般用语还是法律用语上，都是采用“民泊”这个字眼，而不是我们习惯听到的“民宿”这个用语，究竟“民泊”与“民宿”有什么区别呢？

民泊与民宿

在日本，“民泊”是指正规的住宿设施（如日式旅馆与Hotel）不足时，一般家庭暂时的提供旅行者住宿的模式，因此可能是有偿的也可能是无偿的。但“民宿”则不同，民宿则是指以一般的民宅取得营业许可而经营的住宿设施，为反复有偿地提供房间的态样，在营业执照上必须取得旅馆业法的“简易宿所许可”。这一次日本所开放的，就是“民泊”而非“民宿”。

民宿、民泊的3 种样态

在过去，“民泊”最浅白的概念，就是“借宿在民家”。但在透过互联网，观光客有偿租借个人的住宅或是投资用住宅这样新兴的交易模式兴起之后，也被称作“民泊”，也就是台湾的“民宿”。因此，以现在的说法，“民泊”就是指住宿在专门供人短暂过夜用的个人住宅的一部分，或是公寓的空房。以日本旅馆业法的规定来看，这些供民泊的房间基本上都不符合规定，但随者日本观光业这几年大幅兴起，这样未经许可的违法民泊也大幅增加。因此，为了因应这样的趋势，日本才有这一次民泊新法的制订。

但日本在过去就已经存在依旅馆业法设立的“简易宿所”也就是“民宿”，以及依地方条例所设立的“特区民泊”，再加上这一次新增了不限制地域，可透过互联网电子申请而设立民泊，则被称为“新制民泊”，日本目前共有以下3种的制度。

①简易宿所

在日本的旅馆业法上，共有4 种住宿设施的型态，第1 种就是“Hotel”型态以洋式房间为主。第2种是“旅馆”型态，以日式的和式房间为主。第3种为“下宿”型态，这种类型必须要住宿期间以1个月以上为单位。第4种就是跟民泊接近的“简易宿所”。在过去新法还没制定前，合法的民宿大多是取得简易宿所的营业执照。

简易宿所是指1 间客房由多数人所共用的经营类型，并收取房费，有点像台湾所指的背包客站、青年旅舍那一种，正确归类的话应该是属于日本的“民宿”。因为此种简易宿所型态的经营也在旅馆业法的范围之内，必须要依照旅馆业法的规定取得许可。

②特区民泊

特区民泊的正式名称为“国家战略特别区域外国人滞在施设经营事业”，在被指定为“国家战略特区”而制定民泊条例的地域里，所从事的民泊。截至2017年8月为止，可以经营特区民泊的地区，限于东京圈（东京都、神奈川县、千叶县成田市、千叶县千叶市）、关西圈（大阪府、兵库县、京都府）、新潟县新潟市、兵库县养父市、福冈县福冈市、福冈县北九州市、冲绳县、秋田县仙北市、宫城县仙台市、爱知县、广岛县、爱媛县今治市。

特区民泊一般有其设置的理由，例如新潟市是因为市街化调整区域，被禁止经营旅馆业而允许经营特区民泊。因此特区民泊必须经过行政的认定，并由地方自治团体制定民泊条例来规定其他要件。所以每个地区的特区民泊的规定可能不太相同，例如东京都大田区的特区民泊限制要住宿7天6夜以上，而大阪市的特区民泊只要3天2夜以上就可以利用。因此若有意要经营特区民泊，就要去分别确认该地区所适用的民泊条例的内容，而不适用旅馆业法。

③新制民泊

这一次所制定的新制民泊，就是在旅馆业法以及民泊条例外，在新创设一种新型态的民泊，虽然和旅馆业和特区民泊相比设立条件较简单，但却有1年的营业日数的限制。最关键的特征有以下2点：

建物的用途

适用旅馆业法的简易宿所的建物用途应为“旅馆”或“hotel”，但新制民泊的建物用途为“住宅”。亦即新制民泊在不得进行旅馆或hotel 营业的专门居住用地上营业。但是，虽然新制民泊可以将住宅作为房间出租，但也不是毫无限制。例如，依照公寓的管理规约禁止该公寓大厦的房屋作为民泊出租时，则该房屋的所有人就不得将该房屋作为民泊经营，也就是说即使在法律上开放了，法律仍保障公寓大厦的住民们可以透过共同订立管理规约，限制社区的民泊的经营。因此，有意要将买来的物件作为民泊经营的台湾买家，务必确认该物件的管理规约上有无禁止经营民泊的规定。

营业日数的上限

新制民泊最大的特征，就是1年间有180天营业日数的限制，再加上各个地方也可以设定更严格的限制，因此做为民泊的房屋，若在民泊经营之外没有其他用途，可能就无法达到投资获利的目的。

又新制民泊可以再细分2种类型，一种是“屋主居住型（Homestay 型）”一种是“屋主不在型（投资型）”，分别作规范。

所谓的“屋主居住型”一般称为Homestay 型，屋主将自己主要生活的场所（原则上要有住民票）的一部分提供为作为民泊的房间。而“屋主不在型”自然就是指屋主将本身生活的住所以外的房屋作为民泊经营的方式。

作者：黄昱毓

作者是在2012年到日本工作，由于身处日本的缘故，便能更直接的接触当地房地产相关的法律资讯。为了解决亲友询问的问题，一开始她也翻阅了很多的书籍，从日文书到中文书，都没有一本是实用并且能应用在购买和了解日本不动产时，能一步一步的详细说明所有步骤，并且提点应注意的细节，在以客观立场撰写。这样的开端成为她撰写本书的契机。

资历辅仁大学 法学士中原大学 财经法律研究所 法学硕士日本 大阪大学 国际公共政策研究科 硕士日本 大阪大学 法学研究科  博士班在学中华民国 律师高考 及格 (2007年)中华人民共和国 司法考试 及格 (2017年)现职日本 辩护士法人 淀屋桥山上合同 法律事务所 律师台北律师公会 国际法委员会 委员

审定者：仲井 晃 律师资历日本 京都大学 法学部日本 司法考试及格（2004年，第59期）上海、台北及香港大型法律事务所工作经验现职日本 辩护士法人 淀屋桥山上合同 法律事务所 律师日本 神户大学法科大学院 讲师（中国法）日本辩护士联合会 国际交流委员会 委员上市公司独立监事

出版社：四块玉文创

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