财政预算案2023｜楼价指数去年累跌15%　又是时候“撤辣”了？

“撤辣”、“撤辣”、“撤辣”——无论是《施政报告》还是《财政预算案》的公众咨询，总有治港者高呼。经民联和新民党便连番出招，促请政府撤销楼市“辣招”；适逢差饷物业估价署昨日（1月27日）公布去年楼价指数挫逾15%，“撤辣”呼声又被炒起。不过，有关松绑楼市的理据，真的符合香港当下的处境吗？

经民联新民党齐呼“撤辣”

差饷物业估价署昨日公布最新楼价指数，显示去年全年私楼楼价指数累跌15.59%，终止连续13年的升势。不难预见，又有一些既得利益群体现身高呼撤销楼市“辣招”。

凑巧的是，新民党周四（1月26日）与财政司司长陈茂波会面，已提出取消住宅“双倍印花税”。此前一天，经民联举行新春花车巡游，同样促请当局尽快“撤辣”。而在本月初（1月10日），无论是经民联提交的《财政预算案》建议，还是翌日经民联地产及建造界议员龙汉标于立法会口头质询房屋局局长何永贤，也是三句不离“撤辣”。

事实上，早在上月中旬，经民联已发布撤销楼市“辣招”研究报告，认为楼市已由“过热”变为“过冷”，“辣招”失去存在基础、加剧“上车盘”升幅、窒碍二手交投、加大楼市“硬着陆”风险、影响人才来港。若再追溯起来，去年8月，新民党行政会议召集人兼立法会议员叶刘淑仪也已提出类似观点。对这些治港者而言，楼市辣招几乎是“百害而无一利”，现值楼价下跌更是“撤辣”良机；然而，有关说法真的合理吗？

“辣招”所为何事？

“楼市辣招”包括涉及买卖物业的“楼市辣”，和银行按揭压力测试的“楼按辣”。

在“楼市辣”方面，主要包括从价印花税（AVD）、买家印花税（BSD）、额外印花税（SSD）——AVD分为两种，第一种是针对非首次置业的香港永久居民和非永居人士，需要缴交15%的“双倍印花税”（DSD，也称“非首次置业印花税”）；第二种是针对首次置业人士的香港永久居民和合资格换楼买家，可获特别豁免，只需缴交最高税率为4.25%的“首置印花税”；而BSD，则是针对所有非香港永久性居民及境外公司买家，均须按照物业交易款额缴付15%税项；至于SSD，会按卖家出让前持有物业的时间厘定税率的多少，例如持有期在6个月内为20%，6个月至1年内为15%，1年到3年为10%。

在“楼按辣”方面，则要求买家申请银行按揭买房前通过“压力测试”，而银行主要有两种测试借款人是否具备充裕供款能力的批核准则：其一，供款与入息比率（DTI）不得高于50%；其二，假设按现有水平加息后，DTI不得多于60%。

以市值1,000万元的住宅单位计算（见表一），假如买家能够通过“楼按辣”，那么在现行“楼市辣”之下——对于首次置业的香港永久居民而言，只需缴付3.75%即37.5万元的AVD；对于非首次置业的香港永久居民来说，就要缴付15%即150万元的DSD；至于非香港永久居民，则要缴付15%的DSD和15%的BSD，合共300万元。

百害无一利？

乍看之下，“楼按辣”要求严谨，“楼市辣”税率不低；然而，前者有望减少无力还贷人士、避免大量坏帐情况情况，而后者有助管理住宅供需——对于首次置业的香港永久居民、非首次置业的香港永久居民、以及非香港永久居民来说，税率差距也甚大，其中DSD和BSD主要降低非香港永久居民及已经置业人士的需求，SSD则为打击短期炒卖。

以2010年11月推出、针对卖家的SSD为例，此前大量热钱流入，楼市炒风炙热，在2010年1月至11月，短期转售宗数占交易总数的20%；而在引入SSD后，即在2010年 12月至2012年10月，短期转售宗数占比减少至14.8%；当局后来在2012年10月加强SSD，在2012年11月至2014年12月，短期转售宗数占比一再减少至2.4%；直到2022年1月至11月期间，短期转售宗数占比仍然保留在0.9%的较低水平，可见短炒不再。

至于2012年10月引入、为了降低外地买家在港购置物业需求的BSD，在政策推行之前的2012年1月至10月，涉及非本地个人和非本地公司购买住宅物业的宗数占交易总数的4.5%；至BSD推出之后，在2012年11月至2014年12月，有关占比减少至2.1%；直到2022年1月至11月期间，相关交易宗数同样维持在较低水平，占交易总数的0.5%。

谁能买得起？

不过，无论“楼按辣”还是“楼市辣”，都无法阻止楼价攀升。

以楼价升幅为例，只由2009年1月至2012年10月平均每月的1.7%，缓和至 2012年11月至2014年12月平均每月的0.8%。在2014年4月，楼市再度升温，并且持续活跃，至12月的整体楼价已较同年3月时的低位上升14%，并较1997年高峰大幅高出61%。

若以楼价指数观之，在1999年作为基准年，当年楼价指数为100，至2009年1月升至107.1；其后经过持续多年的升幅，至最近两三年都在360至400之间浮动。直到昨天，即使差估署公布2022年12月楼价指数报332.5点的“近年新低”，但仍属“天价”，而且还比引入SSD等“辣招”前——2010年11月的楼价指数163.7——高出两倍有多。

值得一提的是，引入“辣招”前，2010年第三季家庭收入中位数为1.81万元，至2022年同期才升近60％至2.89万元，有关增幅根本追不上楼价的升幅。房屋局局长何永贤也在立法会上提到，2022年第三季的按揭供款与私人家庭入息中位数比例（即置业负担比率）仍然处于73%的高水平，远高于2002年至2021年的20年长期平均值49%。

可见，尽管去年楼价指数挫逾15%，被经民联形容为“过冷”，但整体楼价仍然高企，远超于一般市民所能负担的能力。假若政府贸然放宽“辣招”，入市需求必然增加，楼价随时扶摇直上，租金也会随之激增，最终未必惠及太多有能力置业的市民，但必定伤及没有能力改善居住环境的基层。事实上，随著香港解除防疫措施，落实对外对内通关，本地经济始有复苏迹象，外界普遍看好楼市表现，例如中原地产预料，地产商将有信心加推新盘，相信首季楼价或可反弹3%至5%。市场蓄势待发，是时候“撤辣”吗？