政府提高收地补偿　房屋问题就能加快解决？

发展局上周二（5月3日）向立法会提交优化政府收地清拆项目下为土地业权人及业务经营者提供的补偿安排，当中主要针对土地业权人及业务经营者的赔偿作出调整，包括把“特惠分区补偿制度”的四个级别合并为两个级别、更新定期调整分区补偿制度计算公式参数，以及放宽露天或户外业务经营者特惠津贴的营运年期与津贴面积限制等等，其中“提高特惠补偿金额”和“放宽津贴限制”两项措施最受外界关注和质疑。

《收回土地条例》规定两种补偿业主方式。第一种是当局建议“补偿要约”，相关价格按照地政总署特惠补偿机制厘定，当中分为农地及屋地，例如截至今年4月1日，农地补偿基本定率为每平方呎1,085元，屋地则是2,152.5元；另外，农地依照发展程度分为甲、乙、丙、丁四级，再按基本定率的120%、75%、50%及30%计算补偿呎价，当土地愈接近新市镇发展区时，补偿金额就愈高。第二种是当业主不同意政府在“补偿要约”的特惠补偿，提出按收地当日市价等基准计算的“补偿申索”，一般也称为“法定补偿”，通常引发旷日持久的司法程序，往往只有大地主或地产发展商能应付得来。

是次优化方案正是涉及第一种的“特惠分区补偿制度”。首先，把四个分区级别合并为两个——“第一级别”适用于发展用途所需土地，例如新发展区、房屋、经济发展用途以及相关公共设施，其补偿金额等同现行甲区补偿水平；“第二级别”则适用于非发展用途所需土地，包括乡郊改善及保育用途，补偿金额是第一级别的一半。发展局预计，新安排下，未来5年将增加63亿元补偿开支。

民建联立法会议员刘国勋认为，增加成本可以减少收地争议，有助推动公营房屋兴建进程。香港规划师学会对外事务委员会联席召集人黄舜浣也表认同，但提醒政府如要“用钱买时间”，必须妥善管理财政的问题，“始终使用的是公帑，条数真的要计”。

乍听之下，全新方案不无道理，毕竟“有钱能使鬼推磨”，但问题真的如此简单吗？

本土研究社成员陈剑青并不赞成所谓优化方案。对于“用钱买时间”一说，陈剑青认为关键在于政府决心和魄力，“政府如果有心收地，他们使用旧有机制也可以收”，但如果政府继续放软手脚，即使增加收地成本，也不见得更能够提高收地进程。至于乡事和地主经常批评原有四级机制不公、因为一路之隔土地补偿价格相差甚远，陈剑青也反驳指，只要有土地分级制度就难以满足所有人，“即使将四级合并为两级也会出现相同情况，有一些土地被纳入发展区，与隔壁没有被纳入发展区土地，价格同样相差很远。”

陈剑青更担心，当局一旦随便修改原有补偿方案，恐怕衍生其他严重问题。

陈剑青指出，尽管四级机制同样无法满足所有持份者，但总算是准则清晰、有图可依——地政总署向来按照相关地理位置进行赔偿，自分区机制于1985年由7个改为4个后，港府更特此绘制彩色图则显示各级范畴，而且每年更新以供市民查阅及参考，在一定程度上减少争议空间；不过，如果更新机制，就会由政府简单以“发展用途”划分等级，而从当局以往总被批评对地主相当客气的情况来看，实在难免令人怀疑地主可能更易影响甚至主导边界划分，直接获取更多特惠补偿。

其次，人性本就贪得无厌，地主成功坐地起价，日后可能食髓知味，为换取更多特惠补偿而制造更大收地阻力，结果反而妨碍收地进程。陈剑青说，根据香港土地行政历史，向来没有绝对公平的收地准则，所以每一种收地方式都曾遇上争议；他预料未来同样会产生新的争议，“过往数年乡事派经常提出要将农地补偿价升至甲级，在某个意义下，政府今次就是让他们如愿以偿，可以说是任由他们予取予求。”

详细内容请阅读第316期《香港01》电子周报（2022年5月10日）《提高业主特惠补偿加快收地程序是与非——如何确保公帑用得其所？》。按此试阅电子周报，浏览更多深度报道。