爱国者治港｜从清除“房地产癌”开始 动一场特区治理大手术
都说香港病了，所以中央亲下猛药，希望透过修改香港选举制度重塑香港良政善治。不过，香港社会某些病根，在于特区政府本身没有做好，而不是自己解决不了——长期缠绕香港发展命脉的“房地产癌”，就是典型病例。
人体由细胞组成，当细胞壮旺成长，身体自然龙精虎猛；不过，细胞一旦因为不良习惯异变成为癌细胞甚至随处扩散，人就命不久矣。由多元产业所构成的经济体同样如此，当产业兴旺，经济自然蓬勃发展，但若有某些产业变成“癌症”，很快就会衰亡——香港正正患上“房地产癌”。
大量无法正常生长的“房地产癌细胞”，早已肆无忌惮地扩散到香港社会各个层面，它们左右政府决策，主导资源分配，阻碍经济转型，对香港人造成难以承受的痛苦。香港要治病，就该自觉进行一场提升治理效能的大手术，坚持“房住不炒”理念、保障“适足居住”权利，才能彻底清除恶性细胞，而不是像《港区国安法》和是次政改，坐等中央收拾烂摊子。
说香港患上“房地产癌”绝不夸张，夸张的是普遍香港人眼见“病入膏肓”，却无动于衷。
根据国际调查机构Demographia报告，截至2021年初，香港已经连续十一年成为全球楼价最难负担的地方，预计一个普通四人之家平均需要不吃不喝20.7年，才能购置一个500平方呎的单位；至于政府经济顾问办公室去年第三季的经济报告，以一个480平方呎单位的按揭供款相对住户入息中位数计算，得出“市民置业负担指数”高达77%，远远高于过去二十年的平均数45%；而由金融管理局发布，按一个540平方呎单位、承造七成按揭、还款期为二十年推算的“收入杠杆比率”，去年第二季也达到86.6%，同样高于长期历史平均值。
可是，楼市再疯癫，负担再沉重，但大多数市民不管有楼无楼，仍然期望“楼价不跌，楼市不倒”，以免重蹈1997年亚洲金融风暴过后，楼价连跌六年、累计跌幅达76%的覆辙。所以，在2004至2019年间，即使住户入息中位数只是增加了78%，楼价仍然可以飙升391%。也因此，在去年经济衰退6.1%的情况下，楼市表现仍然强劲——楼价指数只由2019年的383微跌至381.2，一手及二手住宅买卖合约数量和价值，也仅由59,797宗和5,488亿元微调至59,880宗和5,483亿元。
这令大家陷入一种无尽的矛盾，不但长期承受心理焦虑的痛苦，甚至形成“无产阶级”和“有产阶级”的对立——“无楼者”担心楼价飙升太急，与购买力脱节，储极都储不到首付，“有楼者”担心楼价突然下跌，要面对资产贬值、供款恐要付诸东流——“为了层楼”，两者终日疲于奔命，稍有波动就叫苦连天，毫无安全感、安定感、幸福感可言。
于是，本就碍于“小政府，大市场”和“积极不干预”经济教条而错误理解政府治理作用的特区政府，眼见楼市失效、根本无法自我调节，就更加不敢大胆出手调控、始终无法秉承公平正义分配住房资源——所以，截至2020年12月底，香港仍有15.39万宗一般公屋申请，平均轮候时间为5.7年，另有至少20万人蜗居于生活环境和卫生状况都极为恶劣、但租金却随楼价水涨船高的㓥房。
但平情而论，有别于今天的扭曲，房地产业本是促进社会经济健康发展的良好细胞。
《香港地产业百年》一书记载，在战后初期，香港人根本没有“置业”概念。当时他们大多是工人阶级，居于寮屋或徙置区；楼宇买卖亦不普及，交易往往以一栋楼或一个地段为单位，而且叫价惊人，只是少数权贵的“玩意”。直到1947年，地产商吴多泰首创“分层出售”，加上1954年爱国商人霍英东引入“楼宇借贷”及“业权抵押”，开始改变港人置业需求，并且造就相关行业的兴旺。
尤其是在制造业蓬勃带动经济腾飞的七十年代，人们的物业购买力大幅跃升，而飙升的楼价又令物业账面价值暴涨数倍，增加的金额几乎是一生职场薪金总和的数倍，得以瞬间晋身“上等人”级别——“置业”因而从“安居”变成“致富”的代名词，而房地产业对本地生产总值（GDP）年均贡献一度接近20%，同时带动制造、建材、运输、商业及金融服务的发展——以建造业为例，在1975至1982年间，年度建筑开支便由39.96亿元翻了六倍至247.87亿元；而在1985至1995年间，私人住宅单位的年均落成量更创下31,162个的历史高峰，比过去十年每年平均的14,275个多了不止一倍。
可是，缔造繁荣过后，食髓知味的香港人开始无法自拔地依赖房地产，逐渐导致那些健康细胞发生突变，慢慢失去正常生长机制，形成癌细胞，并且不受控制地增生。
尤其是在“末代港督”彭定康主政年代，地产商和政府关系亲密无间，他甚至推翻前港督麦理浩以公营房屋为主的房屋政策，改以置业主导，鼓吹市民买楼——至1996年，自置居所比率已由1972年的28.7%（38万户）攀升至45.9%（86万户）。
直到香港回归后，历任特首也都萧规曹随，矢志推高置业比率，既不断减少公营房屋供应，又不敢抑制楼价疯涨，遂令“癌变”加剧——可是，鉴于楼市失控，置业比率并没有如当局所料大幅提升，至今只有51.2%而已（139万户），但市场上却出现“有楼无人住，有人无楼住”、“上车靠父干”、“无楼无高潮”的极端悲剧。
可以说，“住房价值”完全被扭曲，就像变异了的癌细胞——“住房”不再被视为“基本人权”，而是由香港政府牵头、被整个社会共同塑造成“交换商品”，大家不再重视其“使用价值”，也不再讲究应有的“生活品质”，而过于强调买卖住房的“交换价值”。
理工大学应用和会科学系教授李健正把这种畸形称之为“楼市股市化”，因为楼价的过度上扬改变了“人”和“屋”之间的正常关系，令不少人把房屋视为像股票一样的投资工具；可是，“房屋”和“股票”存在本质差异，人不需要依靠股票生活，但需要房屋过活，而如果房屋市场和股票市场开始相类，结果必然导致社会资源不断集中在有能力入市——即拥有物业的中产阶级和拥有最大物业的发展商手中，令财富极化每况愈下。
更可怕的是，来势汹汹的“房地产癌”，早已扩散至社会各个层面，甚至入侵权力核心，左右政府决策，主导资源分配，阻碍经济转型，影响未来发展。
一个最为显著的问题是，整个社会的创业心理和投资文化都被改变了。
由于炒卖房产已经成为“赚快钱”的有效途径，社会普遍掀起炒卖风潮，当内地于1978年实施“改革开放”，导致本地制造业北移、出现产业空心化危机时，有资本的厂商们同样热衷于把从内地赚取的盈利投入房产和股票的投机市场当中，以期在极短时间之内获取极大回报，渐渐养成不思进取、不事生产的惰性，慢慢失去自我发展、敢于创新的动力，只能不断固化原有产业结构，结果陷入“低产值，高就业；高产值，低就业”的困局——高端工种的不足和低端就业的膨胀相互交织，收入差距的恶化又不断拉大贫富悬殊的差距，导致向上流动愈发停滞，创新意识愈发受阻，“香港制造”愈发落后。
即使经历1997至2003年的楼市崩盘，人们不但没有因为楼价大挫所导致的社会动荡汲取任何教训，反倒变本加厉地认为，无论如何都要咬紧牙关支撑楼市——就像癌细胞的裂变已经导致身体出现不适症状，但病患却自欺欺人地讳疾忌医。
尤其是在2007年美国次按危机之后，当美国进入长达七年的“零息时代”，加上内地和海外的量化宽松货币政策，导致热钱大举流入本港，而它们同样都是大幅投入房产市场，令楼价节节上升、居高不下——在2008至2013年间，香港累计录得3.3万亿元外来直接投资，当中有65%与房地产项目相关，而在2010至2012年的高峰期间，房地产投资的占有率更是超过八成。
说好听点，是“投资房产”，但事实就像“房地产癌”入侵资金流动，令大量资金跌入地产市场的“黑洞”，无可避免地对其他行业造成挤压效应，更加难以促成产业转型。
以楼价开始回升的2009年为例，在10.6万亿元贷款总额当中，住宅买卖、建造业及物业发展合共占48%，但同期贸易融资、财务金融及零售批发的贷款总额却只有19%；直到2017年，与房地产相关的贷款总额甚至高达48.7%，其后才开始回落，至今仍然占四分之一。
疯狂的物业借贷堆砌出屡破纪录的楼宇成交数量和金额。例如在2009至2014年间，即使本地零售销售总额仍然受惠于入境旅客屡创新高而达到2.4万亿元，但同期楼宇买卖的合约总值已经超过3.5万亿元，而特区政府的财政收入合共也不过1.6万亿元而已。
值得一提的是，那1.6万亿元的政府收入当中，与房地产相关的地价、物业税、印花税及差饷收入足足占去三分之一，可见当局也“受益”于楼市的失控，甚至出现过度依赖的迹象——难怪不时有人质疑，港府本身就是“房地产癌”的“元凶”。
而事实上，如果没有特区政府对“房地产癌”的“放纵”，楼市也不至于疯狂至此。其中一个致命的政策要害，是香港政府亲自扭曲资助房屋的本质——在麦理浩年代，“居屋”是指“大型非牟利自置居所计划”，可惜随后基于地价、建筑费用、利率上升、以及地产商向政府施压，加上主理居屋计划的房屋委员会需要“自负盈亏”，导致居屋价值与私楼售价挂勾。即使林郑月娥曾于2018年推出“六大房策”，其中一项声言要将资助房屋售价与市价脱钩，但实际上只是把原定的“市价七折”改以“全港非业主住户入息中位数作为参考点，以确保有一半单位的入息供款比例维持在四成左右，即相当于“市价五二折”，而非以居屋成本价作为定价——根本无法彻底切割资助房屋和私人市场。
另外一个最为人诟病的，当数2002年由时任房屋及规划地政局局长孙明扬推出的九项稳定楼市政策（孙九招），包括被动供应公屋、停止出售居屋，令房屋供应出现严重断层；至于取消租务管制，则剥夺了租客的租住权利，令“住房价值”更偏异端；而最差劣的，莫过于当局取消定期卖地、只以“勾地”方式出售——即政府将有意出售的土地放进“勾地表”当中，有意购买的发展商则向当局申请并报价，若能符合政府按市价估算的底价，就能勾出土地——变相将土地供应的主导权拱手相让予发展商，埋下日后楼价飞涨的伏线，亦令社会普遍误会政府推出“高地价政策”以维持“低税制环境”。
问题是，政府长年因为地价和楼市疯涨而身家暴涨，但公共开支却不见长。事源楼市连年畅旺，地价同样节节攀高，单是卖地所得的金额已占去政府收入来源的20%至25%，但当局在计算收入账项时，往往认为“卖地如卖资产”，所以把卖地收入当成“资本收入”，只能列入“非经常账”，从而注入基本工程储备基金用作有特定用途的基建发展，而非纳入“经常收入”，用于“经常开支”。
这样分账的最直接结果是，即使特区政府年年收入不菲，但公共开支却相当有限。因为当局总是强调，有关收入主要来自波动较大的“非经常收入”，必须避免因为一时收入增加而贸然作出长期财政承诺——不但大大限制了港府在扶贫、教育、卫生及其他社会福利的扶持力度，而且导致政府沉迷小修小补的“数字游戏”，只愿意透过增加“非经常开支”，即不同范畴的一次性津贴来短暂回应社会对改善公共服务的诉求，而不愿意进行制度性改革，以大幅提高“经常性开支”，遑论要帮助市民减轻各种生活负担。
一个最离谱的例子是，在曾荫权时期，“经常性开支”合共只是缓慢增长了38.4%，但“非经常性开支”竟然可以急速飙升807.7%，而申领津贴的人群却愈来愈多，可见扶贫政策的失败，更别说要做好“财富再分配”。
再加上，港府囿于“公共开支不得超过本地生产总值20%”的迷思，当“经常性开支”少了不菲的地价收入，公共开支自然少之又少——所以，最应该大幅投资的教育开支长期落后于其他已发展地区，增幅有限的医疗开支也追不上人口老化的速度，而理所当然的全民退休保障更被视为财政不能承受的负担。
房地产的炙热，无疑推高经济发展成本，严重削弱香港竞争实力，但整个社会却仍沉醉于房产兴旺带来的经济虚高，而主宰房产命脉的地产商们甚至在无声无息当中，渗透入“衣、食、行”等领域，控制了香港人的日常消费。
由于租金高企，隶属于地产商的连锁店逼走不少小商舖，趁机垄断市场；以超级市场为例，按市场调查机构EuroMonitor于2012年的估算，长和集团旗下的百佳，以及怡和洋行旗下的惠康，合占逾七成的市场占有率。至于此前的旅游畅旺，同样使得地产商赚得盘满钵满，例如与地产商新世界发展同一集团的周大福珠宝，其门市在2010至2015年的高峰时期，曾由69间增加至90间，但各个社区的书报摊、文具店、粮油食品和家庭用品等非专门货品店舖，却消失近三成，导致附近居民根本无从选择。
问题是，即使面对各种基于“房地产癌”的入侵而带来的生活压迫，香港也只能眼睁睁地任由地产商抢占绝大部份实体资源——包括土地、房屋、店舖，甚至被他们牵着“经济转型”的鼻子走，毫无求变意识，甘于产业单一。想当年，在深圳和香港都大声疾呼发展“创科”的2000年初，人家真的是集中精力吸纳人才、提升技术，但我们却是追逐科网股票的投机，而且被房地产的坐大牢牢困在笼中，动弹不得。
即使特区政府再于2008年如梦初醒，高呼“巩固四大传统支柱（贸易及物流业、金融服务业、专业及工商支援服务业、旅游业），拓展六大优势产业（创意及文化、医疗、教育、创新及科技、检测及认证、环保）”的经济转型，但直至2016年，前者的GDP占比只由56.7%微跌至56.6%，后者则由7.5%稍微增加至8.9%，远远未能称得上是“多元”或“转型”。其中一个最致命的问题是，香港租金太贵，根本不利创新产业。
特区政府口讲“发展多元产业”，但既没有拨出大量产业用地，也没有制订能够针对技术、劳动力、产品市场及资本市场进行调控，实施诸如关税、补贴、税务优惠、研发补助、政府采购、设立工业园、特许经营权等等有序、连贯而全面的产业政策。
结果，新兴产业发展不起来，以金融和地产为主的传统产业却得以继续盘踞在维多利亚港两岸的中心商业区（CBD）——这不但继续掏空实体经济、造就高昂租金，而且促使产业固化，甚至不利城市布局，因为非都会区和都会区的居住人口比率为41.2%和58.8%，但两区的职位分布比率却是23%和76.2%，可见中心商业区已经非常饱和，居所与职位地点分布严重失衡，日常也衍生交通走廊拥挤、延长市民通勤时间等问题。
没有新兴产业，经济发展就没有新增点，难怪香港人的薪酬增幅长期陷入停滞。香港大学经济及工商管理学院教授邓希炜早前发表《香港极需第三次经济转型》一文，提到在过去二十年间，香港人均GDP增幅达到89%，但同期家庭入息中位数增幅只有63%，而食品价值则超过80%，住房开支甚至增加306%——这叫市民怎么好好生活？也难怪大家总是自嘲只能苦苦生存！
一个显然易见的例子是，尽管香港由20年前已经高呼要迈向“知识型经济”，但以四大传统行业为例，从事较低技术要求的旅游及贸易物流工作的就业人数，由2000年的88.01万人，增加至2019年的97.55万人，而从事较高专业要求的金融和工商服务的，则只由52.83万人，增加至81.41万人，可见前者仍占香港劳动人口的大多数；再者，比较实质工资指数的话，情况更加恶劣——以1992年的实质工资指数是100为例，直到2019年，前者只达到113，后者亦只有136而已。
可以说，房地产的病态，影响的绝不只是单一行业，而是香港未来发展；但必须指出的是，它也绝非无药可救，只是特区政府不愿作为。
政府长年把“土地供应不足”这个伪命题挂在嘴边，用来催眠香港接受“患癌”的痛苦，却无视香港缺乏的从来不是土地，只是港府一贯以来为迁就不同既得利益，而把不少可堪发展的土地统统备档在行政官员的抽屉里的现实——包括对普罗大众影响较低而土地使用率亦不高的700公顷俱乐部用地、被荒废了的1,200公顷棕地、近年舆论交锋甚为猛烈的1,200公顷丁地及发展商在新界囤积的1,000公顷农地。
自国家主席习近平年初透过视像聆听特首林郑月娥述职报告期间，提及香港由乱至治的关键，必须确立“爱国者治港”原则，方能延续“一国两制”的行稳致远；及后中联办主任骆惠宁也在新春讲话当中，谈及四个关于香港未来的“变与不变”，其中之一就是特区政府的施政措施必须要变，即要拿出更加精准有效的政策破解就业、收入、土地、房屋、医疗等深层次矛盾，方能让每一个人的努力都不被辜负；后来港澳办主任夏宝龙出席网上研讨会为“爱国者治港”定调，也是重申香港拨乱反正之后，旨在“提升特区治理效能”，确保香港人人安居乐业；直到主管港澳工作的国务院副总理韩正早前在全国“两会”期间会见香港代表，同样谈及解决香港住屋问题的重要。
种种迹象表明，中央政府也意识到，住屋问题是香港问题的根源，也是当局未来关注香港治理的“重中之重”。所谓“治理”，是一种实现社会目标的政治手段，意指政府管理的过程，即在不同制度当中运用权力以引导、控制和规范公民的各种活动，借此促进公共利益最大化，从而维护社会秩序稳定——内地当局正是坚持习近平提出“房住不炒”的理念，时刻防范把房产作为短期刺激经济的手段，做好社会治理。
反观香港政府，却是任由“房地产癌”肆意滋生。所以，若要提升特区治理效能，就应该从清除“房地产癌”开始，由特区政府自行承担责任，而不是坐等中央收拾烂摊子。
其实，“房地产癌”也好，“深层次结构矛盾”也罢，香港社会问题其实源于新自由主义的放任和资本主义的异化，才会导致政府角色的扭曲、分配机制的失效、既得利益的坐大、经济结构的固化、贫富悬殊的严重、普罗大众的不安，而当下亟待秉承公平正义，收回土地，做好分配，大兴产业，推动香港特色资本主义进步。
具体而言，必须针对“房地产癌”进行一场大手术，方能重新夺回土地供应的控制权，大举兴建公营房屋，预留产业规划用地——
第一，建立2,000亿元的土地基金，全面支援土地供应改革工作，包括收购私人或发展商的农地、强制收回并加速发展棕地、大胆取消所有丁屋计划等等；同时，改变土地转换的计价方法，全面依市价计算，并考虑设立追收补地价或发展费的机制，借此减低发展商改划农地后的收益；另外，也要逐步停止将农地转为屋地的程序，令发展商再没任何诱因购买或囤积土地；至于无法建屋的农地，政府应鼓励现代化农业发展、规划农耕专区，若发展商不在农地上作有意义的耕种，应以机制惩处，甚至强制按农地价格收回，作其他更有效用途。
第二，纠正过去以置业为主导的房屋供应政策，改以公营主导，从而大举兴建公共出租房屋，同时扩大出租公屋的覆盖人口，放宽申请公屋的基本门槛，令“中产公屋”成为广大市民的居住选项，好让他们腾出财政空间，强化财政自主权利，借此提升生活质素，制造创业机会。
第三，当楼价长期与市民收入严重脱节，必须仿傚内地“房住不炒”定位，积极发挥政府的调控作用，透过“辣招”恒常化、重推租务管制、以成本定价居屋、设立人均居住面积标准，用以有效分隔“置业”与“投资”市场，借此直接传递“房住不炒”的明确思路，真真正正保障市民的“适足居住权”。
第四，在城市规划方面，不再受阻于既得利益的财富布局，得重新规划用地，增建商业中心，有利于粤港澳大湾区的有机结合。例如，在新界打造全新经济中心，彻底扭转极不平均的发展结构，重新打造由日常通勤到产业规划的经济链条，用以释放整个城市的生产力。除此之外，当局还须时刻秉承“以人为本”的规划理念，从市区更新、正义生活、持续发展、城市美学、地方民主管理等五方面着手，打造宜居城市。
要知道，如果土地问题持续纠缠、房屋问题无法解决，即治理水平无法提升、治理品质无法彰显，那么由全国人大常委亲手操刀的香港选举制度改革，将会变得毫无意义。不过，“房地产癌”固然可怕，但更可怕的或许不是“癌症”本身，而是整个社会的视若无睹，还有特区政府的得过且过。
上文刊载于第257期《香港01》周报（2021年3月22日）《动一场特区治理大手术——从清除“房地产癌”开始》。如欲阅读全文请按此试阅周报电子刊，浏览更多深度报道。