【房屋选择．倡议（下）】四管齐下　重出租务管制、中产公屋

年青人住屋困境严峻，既难安居于公、私营房屋，更是被困于只鼓励置业的房屋结构中。要打破困局，既要丰富可选择的房屋选项，更是要改革以置业为本的房屋阶梯。

四管齐下 开拓安居社会

青年住屋困境严峻，政府未有积极政策解决，值得批评。若要助年轻人纾困，社会必须妥当梳理出问题所在，惟不少主流论述把青年住屋问题简化成置业问题，将年轻人难以置业等同于问题的全部。以青年宿舍为例，虽然计划未有明言宿舍定位为何，只称供年轻人储蓄、实践人生目标的机会，但有不少意见均向政府表示，关注年轻人于宿舍租约期满后未存足够储蓄“上车”，完成首次置业的“愿望”。

在置业为重的思维主导下，不少年轻人渴望置业，而当楼价长期上升为有产者带来可观的财富增长，无疑会吸引更多人视房屋为财富增值工具，“置业上流”就是因而成为都市神话。前特首董建华任内提出让七成港人置业的目标，但相关的“八万五”政策生不逢时，最终不了了之，更被视为当年楼价下跌引发“周街负资产”的罪魁祸首。虽有前车之鉴，但董建华牵头成立的智库团结香港基金上周提出新的房策改革建议，仍旧主张让七至八成港人置业，虽美其名效法新加坡推行“港人组屋”，但观乎其相关主张，仍贯彻房屋商品化理念，而非像新加坡那样视适切居所为社会福利。

香港的房屋政策缺乏“保障居住权”这个原则支撑，恶果有目共睹，而房屋市场偏重置业、轻视租住，更使得“无产者”未能获健全的租务保障，让“有产者”予取予携，甚至有所谓“租楼等如帮人供楼”的迷思产生。相比之下，租楼既不受保障，又不具投资、财富增值的功能，置业者的住居状态则相对稳定，甚至可在楼价持续上扬时，享受持续且可观的财富增长，故在本地脉络下“安居”自然与置业挂钩，由此可见，年轻一代追求置业，多多少少是“形势比人强”，在没有其他适切居住选择下只能随波逐流。

囿于房屋结构狭窄，本地房屋市场中未有较买楼更为稳定的选项，置业似乎成为最“可取”的出路。问题是，香港楼价已与普罗市民收入水平严重脱节，对年轻人来说，除非有“富爸爸”或“富妈妈”资助，否则就要节衣缩食多年来追求“上车梦”，不少人在过程中看着辛苦积累的“首付”追不上楼价上涨的幅度，不断望门轻叹。即使年轻人穷上半生当“楼奴”，安居的代价似乎也大得教他们绝望。

其实，房屋政策不应将“租住”和“置业”分优次，就年轻人而言，姑勿论他们是否愿意被置业决定“绑死”个人财政，当年轻人为了供楼而“打死成世工”，可支配收入受蚕食，代价是难以自由地发挥创意、开展事业，这不仅意味着个人的人生规划受局限，从社会整体利益着眼，它也扼杀了产业多元化的空间，不利于创造一个可维持发展活力的经济环境。

可惜的是，迄今不少有关青年房屋的倡议，本质上均没有尝试打破置业为本的房屋结构形态。举例说，政府青年事务委员会去年发表报告，指出大部份青年渴望置业，故政府应考虑改善置业阶梯，照顾各阶层的住屋需求；虽然报告有留意青年存在对置业以外的居住需要，但只建议政府推广及提供其他短期的居住选择，如青年宿舍，好让青年能满足对独立空间的追求，亦可储蓄作日后置业之用，可见政府始终视置业为房屋阶梯的唯一顶端。

公屋联会联同多个青年团体成立的“关注青年住屋联席”探讨如何帮青年解决居住问题时，重点亦是置业。该组织去年发表报告倡议恢复首次置业贷款计划、增加购买白表二手居屋的单身人士比例、提高居屋青年家庭的拣楼优次、放宽首次置业人士的按揭成数，及引入港人首次置业的卖地条款。虽然报告对改善青年租住条件方面有所着墨，惟当中主要是改善合资格申请公屋青年的上楼措施，未有考虑更多超过公屋申请入息上限青年的需要。

年轻人面对的住屋困境，其实亦不独是后生一代的问题。当私楼价格、租金不断上升，抛离市民的薪酬增长，租住市场却又不受保障，有限的公营房屋供应又将市民推回私楼市场中，收入有限的市民只能在私人市场中挣扎求存，甚至下流至质素较差的房屋中居住。只不过青年在其规划成家立室的黄金时期就遇上如此困境，绝非社会之福，必须正视。要解决年轻一代的居住问题，让他们对未来重燃希望，就必须改善房屋的可负担性，打破以置业为本的房屋结构，增加置业以外的居住选择。

一、重设租务管制

要打破置业为上的结构，政府必须建设稳健、具全面保障的租务市场，重设废除已久的租务管制实属必须。对不少人来说，租住逊于自置物业，原因除了两者支出相若，租客变相帮业主供楼外，更因租住私楼不甚稳定。与置业供款不同，租住私楼成本几乎随楼价稳定上升，租户要么接受租金升幅，要么另觅居所，甚至须降低居住要求，以维持租金在可负担的范围内。业主更可于生约期间逼迁，租户未能保证可续租住所，其住屋条件存在不少变数。

政府须从速重设租务管制，藉租金管制及租住权保障，确立租住私楼市民的权益。前者可限制住宅租金升幅于合理水平，杜绝过度加租、甚至平抑市场租金水平，短期内可减轻目前租户的压力。就此政府须设立租务裁决委员会，厘定及定期更新物业的标准租金，以及仲裁租务纠纷。至于租住权保障措施则保障租户续租的权利，如藉延长中止租约通知期，以及规定业主须有合理理由才可终止租约等，从而让租户有稳定的居住条件。

当然，租务管制亦须配合其他措施实行，例如空置税，方能成事，而且不应属于永久措施。如若市场有理性可言，楼价、租金水平均能回复至一般市民所能负担的水平，政府亦无必要继续规管，可适时检讨租金管制的必要。但原则上，如要建设健全的租务市场，提供置业以外的安居出路，租住权保障始终为租客议价能力的最后防线，理论上不容取消。

二、改革资助房屋供应模式

虽然本港房屋政策须打破置业为本的框架，市民仍须有自由选择自置或租住居所。能力足够的市民当然可继续于私人市场内置业，而政府应以平抑楼价增长为目标，让市民的劳动成果不至于被置业开支过分蚕食。但对能力不足，又希望置业安居的市民，政府就须要予以协助。长远来说，政府可以大规模推行资助房屋计划，包括大幅增建居屋，同时恒常化首置置业计划，全力资助既未符合公屋申请资格、又无力负担私人市场物业的夹心阶层置业。但必须指出，政府应主力以兴建资助房屋的形式解决市民的置业需要，而非透过降低按揭成数，或以任何形式资助市民于私人市场中买楼，这只会进一步刺激楼价水平，提升一般市民于私人市场置业的难度。

更重要的是，政府应改革资助房屋的定价方式。毕竟，政府兴建资助房屋并非以图利为目标，即使现时资助房屋定价改以市民的负担能力计算，其价格仍不便宜，且尚有不俗的盈利空间。政府应考虑以成本价出售资助房屋，彻底减轻市民负担。政府亦须大幅提高资助房屋的转售限制，甚至完全禁止转售，将资助房屋绝缘于投机炒卖，鼓励房屋只用于居住用途，同时亦可减低对私营房屋市场的影响。

三、构建更全面公营房屋系统

针对无法负担租住私宅的基层，出租公营房屋仍是至关重要。毋庸置疑，政府须大幅增建出租公屋，务求照顾逾20多万户的基层市民的需要之余，尽早实践政府早年承诺，让平均轮候三年上楼的准则逐步扩展至非长者单身人士。但必须指出，在土地、房屋供应未曾到位前，政府必须停止将新建公屋单位转作绿置居出售，以免珍贵的公屋资源用于投机炒卖用途，而非用于照顾基层家庭需要。

但楼价持续飙升，收入稍高的夹心阶层也对私楼租金水平感到吃力，遑论置业，惟他们收入明显超过公屋申请资格，无缘受惠政府协助。无疑，夹心阶层有权申请购买资助房屋，但正如前述，对不少市民来说，供楼负担不但沉重，甚至形同枷锁，市民理应有在置业以外的选择，惟市场租金水平高企，夹心阶层始终没有可负担、且适居的住屋选项。

就此，政府应复建、甚至大规模兴建有“中产公屋”之称的公营出租单位，配合传统公屋，为中、低收入市民提供低于市价租金的居所。现时全港仅三条俗称中产公屋的乙类屋邨，由房协兴建，虽然租金大概为市值租金的一半或以下，但亦较一般公屋为高，申请者的入息限额及资产限额亦相对较高。政府应扩充出租公屋的系谱，在增建传统公屋时发展更多中产公屋，照顾基层与收入稍高市民的需要。

近十多年来，年轻人于在学期间申请公屋颇为常见，原因除了私楼楼价、租金异常高涨，青年害怕日后难觅居所之外，更是由于他们毕业后的收入轻易超出公屋入息限制，惟政府除了资助房屋计划外，就没有针对收入稍高群体的公营房屋政策，故不少年轻人唯有在毕业前尽早申请公屋，甚至在毕业后刻意压低收入，以符合申请门槛，搏取上楼希望。然而年轻人的住屋需要不但被忽略，甚至被视为摊薄公屋资源。故此，增建中产公屋有助分流收入高于公屋申请要求者，让一般公屋用于照顾基层家庭，达致更准确的资源分配。

针对年轻人的租住需要，有必要改革整体公营房屋的轮候安排。以房委会为例，其于2015年有关“非长者一人申请者”的修订，大幅增加年满45岁申请者的得分与增分幅度，形同在制度上歧视年轻申请者。必须指出，年轻一代薪酬增长潜力较大，理论上日后其房屋负担能力应有所增加，或许未必需政府提供协助，故愈年轻者得分愈低不无道理。但假如年轻人轮候多年依然符合公屋申请资格，明显具相当的住屋需要，政府不应仅因年龄便削弱其上楼机会。故此，政府未来应检讨公营房屋的轮候制度，改革歧视年轻人的分配方法。

四、加强青年宿舍计划

在上述各项房屋选项以外，青年宿舍的角色亦相当重要，理应作为青年通向不同安居选择的过渡选项，这亦与政府、甚至不少地方的青年房屋理念相似。当房屋阶梯的末端不再只有置业可选，青年宿舍的定位便不再是只让年轻人储蓄“上车”，而是真正让青年为其生涯目标而作储蓄。

当然，这并不排除青年仍以置业为人生目标，青年宿舍应依旧可让他们既藉低廉租金解决短暂住屋需要，同时为未来置业作好准备。但如青年无意置业，并将其储蓄用在其他用途上，房屋阶梯理应提供足够选项，如他们可在受足够保障下租住私楼，甚至按当时入息条件申请各类的资助及公营房屋，好让他们即使在青年宿舍租约期满后，亦能觅得安居之所。

就此， 政府必须大力加强提供青年宿舍的力度。单靠鼓励非政府机构参建，不但效率低下，更是反应惨淡，政府必须采取主动，全力承担发展青年宿舍的责任。政府应考虑订立供应青年宿舍的时间表，恒常批地予房委会、房协等机构，每年兴建适量青年宿位，这既可满足更多青年需要，更可利用他们的经验提高兴建效率。另外，政府亦应为青年宿位订立最低面积标准，以确保达致适居水平。

租住条件方面，青年宿舍的最高入住年期应有所提高。诚如不少批评指出，目前计划最高容许租住五年，对协助青年储蓄的功用有限，故政府应考虑提高至最少十年。同时，不应禁止入住青年宿舍的青年同时申请其他公营资助房屋，毕竟此乃市民应有权利，只要青年有需要又合乎资格，便不应阻止。有论者或许认为此举涉及双重资助，有损其他申请者权利。但不要忘记，即使日后房屋供应大增，公营房屋轮候始终需时，合资格青年在轮候时亦须面对居住问题。且青年宿舍本属过渡性质，如青年能轮候期间入住，既能解决轮候时的居住问题，更可促进在租约期满后尽早接驳其他长远房屋选项，显然更能照顾青年的住屋需要。况且，如若公营房屋大增，轮候时间能维持于三年之内，那么年轻人占用青年宿位的时间明显不长，对其他申请者的影响相当有限。

要让年轻一代对香港重燃希望，设身处地解决他们面对的住屋困境乃为必要进路之一。上述倡议勾划本港房屋阶梯的改革路向，惟仅有方向并未足够，政府是否具备改革决心与领导力，更是关键。

继续阅读：【房屋选择．倡议（上）】蜗居租置俱难　青年排公屋岂无因

上文节录自第182期《香港01》周报（2019年9月30日）《重整房屋架构 还青年多元住屋选项》。

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