【城规三部曲】千呎组屋售百多万　星洲学者：政府无偿为民安居

新加坡的人均居住面积为323平方呎，比香港的161平方呎大逾倍。近年香港楼市疯涨下，“㓥房”及“纳米楼”不断增加，市民愈住愈小。“（想像不到‘㓥房户’人均居住面积只有20平方呎），我觉得对人来说这是一种侮辱。”移民新加坡的港人吴先生这样表达对港人居住情况的不忿。他现时居于一所900多平方呎的组屋，十年前以约103万港元购入。能如此轻易拥有“豪宅”，乃受惠于当地的房屋政策。究竟新加坡模式对香港有什么启示？

出访新加坡第一天，我们便拜访吴先生夫妇位于盛港的组屋。1992年，他们因考虑到子女的成长环境，遂举家移民。吴太称，当时新加坡各样设施未算完善，唯一欣赏的是居住条件，“真的很大很大，（比香港）舒服很多”。

现时，吴先生夫妇住在一个900多平方呎的四房单位，属两厅四房两厕设计。夫妇睡一间房，各自还有一间房做私人空间，一间是吴先生的工作室，另一间是吴太打坐用房。这种在香港已属豪宅的单位，在同样有土地问题的新加坡，只是最普遍的组屋类型，共有约40万个。

“这里整体来说都比较舒服一点，主要是空间感。”吴先生女儿Jamie这样总结港星两地的居住体验。她2003年大学毕业后曾短暂回港工作，及后结婚、诞下子女后，考虑到教育、居住空间等因素，也步父母后尘，与丈夫和子女定居新加坡。“你都知香港房屋有多‘菂式’，扣除窗台、露台后，真正可用空间不大。小朋友有玩具、书台，又有工人姐姐，总共五个人。小朋友未必意识到空间小，但大家知道空间挤迫，摩擦会比较多。”她身边正有住屋烦恼的香港朋友一脸羡慕，“他们（港人朋友）会觉得我都几好，起码新加坡有一层楼、有地方住，主要是空间够大。”

近千呎组屋仅售100万

谈到附近的社区设施，Jamie称新加坡远胜香港，“就似这一区，由于是新区，比较多年轻家庭，自然比较多小朋友。每隔不远便有小型游乐场。”由于新加坡政府鼓励国民生育，因此在社区规划了不少游乐设施。“香港也有，但没有这么密，好多小朋友在同一游乐场，多些碰撞，可能玩得没有那么开心。”

除了生活空间大之外，更令港人“眼红”的是房屋售价。大约十年前，吴先生夫妇参加了预购组屋计划，由于当时经济不景，加上盛港属于新区，单位仅售18万坡元（约103万港元），吴先生称单位十分便宜。即使是现在，房价亦不算太高。根据当地建屋发展局上一轮（5月）的预购组屋计划，盛港区四房单位售25.6万坡元（约160万港元）。Jamie的单位则于2015年购入，由于是二手组屋，价钱较贵，约54万坡元（约310万港元）。

国际公共政策顾问机构Demographia指出，新加坡2017年的楼价对入息比率为4.8倍，即新加坡人平均不吃不喝4.8年，便能置业；反观香港，已连续八年“荣登”榜首，2017年楼价对入息比率为19.4倍，情况较2016年的18.1倍更糟糕。惊人的楼价已远超普通香港人的负担能力。

为何置业对新加坡人只是轻易满足的“小确幸”，香港人却做不到？

当地学者：房屋是社会福利

新加坡建屋发展局数据显示，2016/17年度国民居于公营房屋的比例达82%，分别79%属自置及3%为公屋租户；香港2016年居于公营房屋（出租公屋及居屋）的人口为44.8%，居于私人房屋人口有54.6%。反映新加坡房屋政策以公营主导，香港则以私营主导。

新加坡政府高度介入房地产市场，“因为政府视房屋为‘社会福利’（social good），政府视提供房屋为责任。”新加坡建屋发展局前成员、新加坡国立大学房地产系副教授余熙明说。既然视房屋为社会福利，政府便无偿为国民提供，没有打算收回成本或赚取金钱。余熙明指，“政府要透过房屋赚钱，是不合理的。”以三房式单位为例，连同地价成本超过30万坡元（约172万港元）。然而，三房式组屋的售价会低于成本。翻查资料，5月的预购组屋项目，三房式单位售价介乎18.7万至24.5万坡元（约107至140.6万港元）起不等，这尚未计算政府为国民提供的住屋津贴，这代表政府每卖一间组屋，就“蚀”一间。

住在新加坡的吴先生形容，政府以不同形式资助人们买楼，是以人为本的体现，“她（新加坡政府）让人感受到，无论什么人，低收入也好，也可以有屋住。”吴先生说。

对于收入愈低的国民，资助则愈高，准置业人士最高可获建屋发展局及公积金8万坡元（约45.9万港元）资助。另外，建屋局亦提供其他形形色色的津贴，例如为准结婚或已婚人士提供最高2.5万坡元（约14.3万港元）津贴、子女住近父母也可获得资助。Jamie就是因为与父母为邻，获得3万坡元（约17.2万港元）津贴。“政府想鼓励年轻人与父母住近些，鼓励融洽，互相照应，这是很好的出发点。”

组屋制度的一大特色，是容许国民以中央公积金缴付首付及按揭。新加坡雇员与雇主每月合共储蓄相当于雇员月薪的37%，制度如同帮国民储蓄首付。不少香港人都慨叹“上车难”，吴先生却形容新加坡“买楼易过买车”，若加上津贴，最便宜的组屋10万坡元（约57.3万港元）也不到，形容只要有工作，每个新加坡人都买得起楼。

在种种鼓励置业的政策介入下，新加坡的置业率高达九成，比一般发达经济体的七成高。而香港人目前的置业率则是49.2%。

廿五年解决房屋问题

“我认为新加坡建屋发展局相当成功，也是世界公认的。”余熙明说。有新加坡规划之父称誉的刘太格认为，房屋政策成功，背后全因有明确政治思想指导，让专业人士的理念得以落实，加上独特的历史背景，成就了今天的新加坡，“新加坡在上世纪六十年代初已和独立国家差不多，1965年，跟马来西亚分手后独立。我们的政府就是自己的政府，如果没有办法搞好，就生存不下去，这个国家就不存在了，政府领导很担心我们能不能生存，所以就花了很大的力气在政治方面做了许多改革。”

当中组屋政策是众多改革中最具标志性的一项。组屋的历史可以追溯至上世纪六十年代，当时大部分国民居于木屋区及不适切居所，卫生情况堪虞，仅不足一成国民住在公营房屋。已故总理李光耀当时巡视新加坡贫民窟后，决心要改善住屋环境，建屋发展局遂于1960年应运而生。

翌年，河水山木屋区发生大火，摧毁了1.6万人的家园。自此以后，当局加速了建屋进程。在建屋发展局成立三年内，政府共兴建31,317个单位，成功解决当时的住屋危机。至1964年，建屋发展局推出“居者有其屋计划”（即组屋），以低于市价发售组屋单位，契约年期为99年。

建屋发展局成立后，连续制订及执行了几个“公共住房建设五年计划”，直至1975年，约有25万个组屋单位落成，新加坡一半人口居于组屋内。刘太格则指后来到了1985年，已经完全解决了住屋问题，“现在新加坡是已经不可能找到没有房子住的人。”

历史发展的轨迹总是相似，香港石硖尾曾于1953年发生过火灾，政府从此开始了大规模的公共房屋建设计划，“两者（河水山与石硖尾）都是贫民区。有传闻说是政府放火，新加坡也有类似传闻，但不要紧，火灾到底还是发生了，万多人无家可归。”余熙明说。

有趣的是，新加坡公共房屋的理念原是借鉴自香港公屋，两地也有相似历史，后来却“分道扬镳”。“所以现在回头看，我是有一点惊讶，为什么现在香港的发展竟会不如新加坡？那时候我们跟香港学习的。”刘太格说，“其实你们香港不要感到难为情，很多先进国家也是这样子。”

土地供应专责小组牵头的“土地大辩论”公众咨询进入尾声，然而，各界讨论大多集中于各执一词的“如何觅地”，而非更加关键的“如何用地”，即对土地分配仍然缺乏规划、对城市规划仍然缺乏愿景。《香港01》特此策划“城规三部曲”系列深度报道，先后到访新加坡、上海和深圳，探讨当地城规建设经验，冀为我们未来的城市面貌带来一些想像和启示。

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上文节录自第124期《香港01》周报（2018年8月13日）《曾来香港取经　八成国民拥组屋　探寻新加坡房策成功之道》。

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