改革大辩论｜楼市或陷升跌恶性循环？叶秀亮：仍未调至合理水平

香港楼市神话是否仍然站得住脚？且看特区政府如何改革。楼市自2021年9月开始下行，即使近年2月财政司司长陈茂波宣布全面“撤辣”，但私人住宅楼价指数累计仍由398.1点下跌27.1%至今年10月才略略回升，11月指数报290.9点。有楼人士无论自住或放租，全都希望楼市扭转跌势，但经济学者叶秀亮认为，楼价必须从2021年的高位累挫45%-50%，才有望达至较合理水平。根据他的推算，一旦出现“楼价超调”或将触发“全面性金融风暴”，届时恐怕大部份炒家和个别地产商都难以平安渡过。他又提醒，香港必须全面检讨今次和1997至2003年楼市泡沫爆破的底因，从根探讨解决之道，否则仍难逃脱“楼价再暴涨→泡沫再爆破→楼价再暴涨”的惨痛轮回。

香港政府长期采取以置业为主导的房屋政策，很多高官也深信“置业等于致富”的楼市神话。然而，他们总是假定置业需求衍生自市民的基本居住需要，并以所谓“积极不干预”原则维持房屋供应不足、放任楼市疯涨，完全无视如此房策只会不断助长置业的投机性质，令房屋的交换价值远远超过居住价值，导致“有人无屋住，有屋无人住”的哀歌。

近年中央屡次公开要求香港解决房屋问题，当局陆续加码推出楼市印花税（俗称“辣招”），但成效有限。修例风波加上新冠疫情的冲击，香港经济表现大不如前，“楼市永不倒”的神话终于受挫。从2021年9月开始，楼市持续下行，截至今年10月，楼价指数累计下跌27.1%至209.1点。期间财政司司长陈茂波曾于今年2月全面“撤辣”，但市场反应并不热烈，直到美联储宣布减息后才停止跌势，楼价指数略略回升至11月的290.9点。

不少人期望明年楼市止跌回稳，例如中原地产创办人施永青预料楼市正在形成“U型”底部。不过，曾任新加坡南洋理工大学经济系副教授、新加坡国立大学李光耀公共政策学院亚洲竞争力研究所高级研究顾问、香港中文大学和浸会大学经济系兼职讲师的叶秀亮，早前（12月20日）在报章发表《香港楼价“超调”幅度与“全面性金融风暴”风险》一文，指出楼价必须从2021年的高位累挫45%-50%，才有望达至较合理水平。

为什么叶秀亮的观察有别于坊间的盼望和预测？他解释：一是未曾1997至2003年的楼市惨况，二是不经意地以“现在情况”判断未来跌幅，从而认为楼价跌三至四成已是极限。叶秀亮重申，他运用经济理论和实践经验为香港作出推算，而非单纯“靠估”。他又担心，当楼价累跌三成以上，将引发一系列恶性循环、大面积破产、银行收紧按揭、经济景气暴挫、消费萎缩，之后是企业倒闭、大面积裁员和失业率飚升。

叶秀亮又表示，他早于今年《财政预算案》公布全面撤辣之前，力谏政府和地产商群，宜留部门辣招后用，因为他预料“全面撤辣”最多只会造成回光返照式的轻微反弹，及后楼市仍然陷入无招守险的困局。相反，倘若保留部分辣招，可待楼价累跌五成时再全撤，相信楼价将会即时反弹6%至8%，从而把“可感受楼价累跌幅度”降到46%至47%，继而将“楼价下跌期衰退”和“灾后衰退”的经济痛楚及衰退期长度减至最低。

“不幸的是，由于太多持份者未能认识，或潜意识拒绝认识有关论述。”叶秀亮认为，鉴于楼价仍未跌至长远可以维持的合理水准，加上前述的楼价超调和“无招守险”，因此各界“无谓过度期望或要求香港政府能够把房价托在现今仍然偏高的水平”。

叶秀亮提醒，特别需要提防银行拨备或会因为两个管道而造成可怕循环：第一，拨备须从盈利扣除，或将导致银行利润大幅倒退、大量亏损，进而促使派息一降再降、银行估价腰斩；第二，拨备还须从资本（K）扣除，或将造成资本充足比率（K/A）下降，一旦跌穿8%的国际最低标准，则意味每1元拨备需要贱卖12.5元资产。两者同样都会造成股市、债市、汇市及其他资本市场节节受挫的恶性循环，“一旦如此，将意味笔者论述中的‘全面性金融风暴’，楼价累跌幅度将是80%或以上，而非笔者所述的60%至75%。”

不过，叶秀亮也补充，截至2024年中，香港银行业总资产充足比率处于21.1%的水平，相信可以避免引发“全面性金融风暴”。他最后推论，未来香港经济和楼市还未到“底”，而且这个底很低很低，“低到许多人潜意识拒绝接受，低到大部分炒家和个别地产商难以平安渡过。”他又重申，尽管香港无法避免楼价超调和严重衰退，但政府仍可透过房屋、医疗和其他德政增加市民幸福感；另外，他也强调，香港必须吸取教训，全面检讨这次和1997至2003年楼市泡沫爆破的底因，从而探讨解决之道，否则香港日后仍难逃出“楼价再暴涨→泡沫再爆破→楼价再暴涨”的惨痛轮回。