西九文化区拟售住宅业权换资金　李兆波：卖楼无可持续性

西九文化区管理局财困，料2025年资金链断裂，消息指该局建议把部分住宅项目卖断业权“套现”，以达至自负盈亏。中大商学院亚太工商研究所名誉教研学人李兆波形容西九差不多走到“穷途末路”，但质疑成效，预料收益有限，物业亦“卖咗就冇”，并无可持续性。

立法会议员林筱鲁在电台节目亦指出，西九虽可考虑发展酒店或卖断住宅，但考虑到现时市道，发展酒店等商业房地产可能有困难，而卖断住宅再投资亦有风险。

西九董事局主席唐英年昨日直言，政府2008年的216亿元拨款预计快将耗尽，管理局内部已大力紧缩开支，但预计资金链2025年断裂后将无法再紧缩，文化艺术设施难自负盈亏。唐英年指资金上有严重错配：“我们的刀在血流成河，四处再紧缩开支”。西九管理局其后补充指营运赤字比原本预算的少了一半。

唐英年又说土地是西九唯一资源，要确保可从中“赚够钱”，已向政府提交新营运方案，希望自负盈亏。据悉，方案包括要求容许西九管理局将部分本来只租不卖的住宅业权出售。

西九博物馆难保持新鲜感

李兆波今早（18日）在电台节目中指出，西九文化区建设初期进行的财务评估太“雄心壮志”，现时市道差，加上有关业权“卖咗就无”，对卖断业权的收益能否令西九文化区的财政有可持续发展有保留。 李兆波又以海洋公园为例，观光景点旁的酒店入住率仍然不高，而西九更面对附近发展商同样集合酒店、办公室及住宅用途项目的竞争，质疑对西九财政收入帮助有限。

但他也承认出售住宅项目业权属“无办法之中的办法”，但建议应该先向发展商“摸底”，避免出现流标。他又指，M+博物馆缺乏本地艺术家持续提供具国际级水准的展品，故宫博物馆展品均是向内地借来，两个博物馆难以保持新鲜感吸引参观者。

卖断住宅不理想　林筱鲁倡增住宅发展密度

立法会议员林筱鲁指西九当时得到政府一笔过拨款，从来都应该自负盈亏，财困并不是今日才发生。他指西九现时每年支出十多亿元，要考虑如何忍痛及作出短期措施。他直言“西九管理局谂咩我就唔知道”，但住宅用地最多只占西九文化区用地20%，但认为卖断住宅不理想。认为西九要有短、中、长期方案，研究收入、支出的平衡点，而西九就算发债，都只能有短期现金流支撑西九发展。

林筱鲁又指，疫情期间，西九文化区有商铺未能出租，或需要免租，令西九财政困难，未来几年将有十几亿元净支出。他指，全球商业地产经营都有困难，相信将原本规划兴建办公室转为住宅可提升吸引力，又认为可提高住宅发展密度；但即使转为住宅，目前市道下反应亦未必理想。他指，管理局卖断业权后取得现金流，但亦要有长期方案和投资回报计划，而政府亦需要加强把关。

按规划，西九文化区住宅用地占两成，在近尖沙嘴地段会兴建两组住宅项目，一组是20至30幢临海别墅，另一组是12幢分层住宅。受制于建筑物高度限制，两组物业会以低密度设计。