｢多尔衮行宫｣揭四合院交易市场：顶级富豪象征　神秘港商进京必买

此前，北京的高端豪宅市场挂出一套四合院疑似清代“多尔衮行宫”。一位名为“丽兹行Kezia豪宅汇”的用户发帖声称，这套位于北京东城区南池子大街的四合院因业主长期闲置打算出售，报价1.8亿元（人民币，以下皆同）。然而，由于引发舆论热议，这栋四合院的主人已闭门谢绝看房者。
“多尔衮行宫”在微博引发热议后，四合院交易市场也开始受到大众关注。《腾讯新闻》报导揭示，屋主的身份信息被保密，他们多半是明星或顶级富豪。房屋定价随意，缺乏参考指导价格。

在内地拥有一座四合院已成为顶级富豪的象征，1.8亿人民币在普通人看来堪称天价，但在北京罕见的四合院交易市场中，可用“高性价比”来形容。京东司法拍卖网显示，10月19日，北京庄胜房地产旗下一处四合院公开拍卖，售价4.1亿元，创下四合院法拍最高价。另外，根据仲介公司丽兹行的数据，其在售房源中有13套四合院单价超过亿元，价格最高的甚至达到10亿元。

据《腾讯新闻》报导，北京待租待售的四合院内庭院、家具精致，还拥有宽阔的地下车库、私人KTV、桑拿、麻将室等娱乐设施。这些奢华院落大多邻近清朝某中堂大人的府邸，或者曾经是民国总统的私人秘书的住所等。被传为“多尔衮行宫”的在售院落，就是这些富丽堂皇的四合院之一。

据悉，这座房屋已挂牌3年多，直到被冠上“多尔衮行宫”的名号才为人所知。中介经纪人表示，“最初业主鼓励我们冠上这样的噱头来进行宣传。”虽然这处院落邻近文物保护单位普度寺，但“这处院落并不牵涉到文物保护问题。”

“多尔衮行宫”四合院：

过去，四合院只是一种“小圈子游戏”，此次登上热搜，展现在大众面前。院落的主人不堪舆论压力，撤下出售讯息，闭门谢绝看房者。然而，根据经纪人提供的实拍图片，该院落占地面积足以停下三辆车，房间内可看到故宫角楼、东华门等标志性建筑。经纪人称，院落的主人五年前购得此宅极为富有。不过另一位看过该院落的购房者称，该院落是一座祖屋。

“神秘”和“隐私”是四合院拥有者的代名词，没有一座四合院会向外界透露主人的讯息，甚至住在隔壁大杂院多年的街坊也无法准确地说出四合院主人的来头。保守屋主信息也是中介工作的重要一部分。一位豪宅中介刘思源表示，“明星和企业老板是四合院的主要拥有者。”

据传言，拥有四合院的企业家和明星包括马云、许家印、成龙、李连杰等。这些传闻成为胡同口大爷日常的谈资，街坊邻居并未见过这些富人在四合院里的真实模样。

在售四合院仅百余套　更受南方商人青睐

据豪宅中介刘思源介绍，虽然北京保留了许多传统民居，但都流落为大杂院，被数十家居民占据。真正产权清晰、格局方正的四合院少之又少。根据主营四合院经纪业务的丽兹行公司挂牌信息，目前在售四合院共有94套。此外，在盛东居网站中，目前挂牌在售的四合院有25套，顺益兴则有47套。

由于北京四合院的稀缺与不可再生，四合院作为投资产品近年来受到富人圈层的青睐，宛如黄金一样，成为抵御经济周期波动的优质资产。根据丽兹行的数据，该机构自2016年10月以来已成交61套四合院。其中，2017年成交12套，2018年成交9套，2019年成交7套，2020年成交9套，2021年成交9套，2022年成交7套，显示过去六年中四合院的交易量保持稳定。

此外，北京四合院的平均单价也在过去六年保持稳定。2017年平均单价为13.31万元每平方米，2018年为15.38万元每平方米，2019年为14.74万元每平方米，2020年为13.69万元每平方米，2021年为13.85万元每平方米，2022年为15.36万元每平方米。

不过刘思源指出，四合院价格并无固定规律，几乎都是“一院一价”。他解释说，定价随意，缺乏明确的参考价格，这也是四合院交易的特点之一。据经纪人介绍，香港一位知名的“船王”多年前每次来京开会都会买下一套四合院，但这位富商从未在他的四合院住过。

上述经纪人提到，他所在的机构近年来已陆续帮这位富商出售了超过五套四合院。刘思源指出，南方商人占四合院买家的绝大多数，而北京本地人购买四合院的情况相对较少。

四合院租赁市场火爆

由于受到名人和富商的喜爱，北京四合院的租金急剧上升。张志远的父亲希望在老北京四合院写作，因此五年前租下了一套约300平方米的院落，每年支付100万元的租金。然而，到了2023年，租金已经飙升至198万元，让他放弃了续租的念头。

这种急速上升的租金与“二房东”密不可分，他们通常被称为“压房客”。在过去五年中，特别是在过去三年的疫情期间，北京四合院的租金普遍翻了一番。约九成的租赁四合院都掌握在“二房东”手中。

过去，四合院的租客主要是具有四合院情结的文艺工作者或热爱中国文化的高收入外国人。但现在，商务接待成了租赁四合院的主要目的。餐桌、茶室和KTV设施已经成为四合院租赁市场的标配。在疫情期间，商务接待者受到防疫政策的限制，因此开始寻找四合院作为接待场所。四合院的私密性和隐蔽性使其成为理想的选择。

这一商机吸引了“二房东”，他们迅速占领了四合院租赁市场，并提高租金，使其成为一个高利润的生意。他们通常需要投资约100万元用于改建和装修，但租金的上升意味著他们可以在短时间内实现回报，毛利率高达50%。

然而，随著疫情结束，四合院租赁市场开始降温。一些“二房东”已经开始减少提供房源，因为他们担心市场供需关系将发生变化，这可能导致他们难以回收高额的改建和装修成本。这使人们担心这股四合院租赁热是否能够持续下去。

这个市场变化可能对那些已经进入市场的人带来风险，因为租金急剧上升，但随著市场降温，可能变得不稳定。对于那些已经投入大量资金进行改建和装修的人来说，这可能会带来不小的风险，因为他们的投资可能难以回收。目前还难以预测这场四合院租赁市场的继续走向。