集体不交管理费？深圳业主静静起革命　有屋苑8成人拒缴：服务差

在深圳，一个趋势正在蔓延：不交管理费的业主和租客，越来越多了。

房子不管是租还是买，都很难和物管管理脱离关系。小区有正经物管，收取管理费，城中村也收取管理费。由于收费和服务经常出现不匹配，大大小小的矛盾时有发生。

谈起物管，业主们往往一肚子不满和怨气：一是质疑价格是否合规，二是否认服务已经到位，三是认为不住，没有享受管理服务，不愿意缴费。

物管只服务公共面积，但是按照套内面积收费，这合理吗？

深圳的超高层在3.9元（人民币，下同）/㎡的基础上，又多了个所谓的高层管理费0.48元/㎡。总计都4.38元/㎡了，这合规吗？

最近，全国多地出现了管理费打折的现象，部分小区降幅甚至高达50%，只是这一轮全国管理费降价潮暂时还未波及深圳。深圳业主们跃跃欲试，认为管理费整顿刻不容缓。而物管公司，开始为越来越多拒交管理费的业主头疼不已。

业主拒缴　因物管“德不配位”

业主们交管理费的原因只有一个，按规定得交。而不交管理费的原因，则涉及不满意的方方面面——卫生、绿化、维修、安保，总结起来，“德不配位”。

住在福田的程佳，管理费是8.9元/㎡/月，而她认为小区内的管理和服务并不值得这个价格。他们小区的绿化面积很小，不需要投入大量资金去维护绿化。小区只有两三个保安轮流看门，垃圾投放点只有两处，垃圾清运人员也只有两批。她想不明白，这么少的服务项目，这么高的管理费，他们为什么都不能做好：

从小区大门到楼栋的通道上，地上全是污垢。

程佳知道这些污垢是遛狗的邻居留下的，他们只遛狗而不清理。她平时会尽量避免踩到这些污垢，晚上走路，她还会特意将手机电筒打开照明，以防踩到狗的排泄物。

她生气的是，物管对此毫不管理，清理的次数也很少。

那些遛狗的邻居尝过一次不清理排泄物的便利，并且不会被物管找上门，之后就变得更肆无忌惮。

卫生问题是程佳最不能忍受的一点，外来车辆占用小区停车位是第二点。她无数次向物管投诉过这两个问题，但物管方每次都是敷衍了事。仅凭这两点，她每个月都不愿意缴纳800多元的管理费，能拖就一直拖，直到忍受不了物管的电话骚扰。

程佳是业主里还算配合的，根据她的观察，小区里大概有80%的业主都拒缴，“现在还在等和物管交涉，看是提升服务，还是换掉物管”。

即便是有钱人，也不愿意当管理费的冤大头。一则新闻显示，就在今年，深圳湾一号某顶级公寓数十位业主已拒交管理费超过半年，原因是认为物管服务配不上每月超一万元的管理费。

在某豪宅销售平台上，这处深圳顶级公寓新房报价1.2-3.1亿，均价31.58-34.83万/㎡。这公寓的管理费也堪称全国最高，33元/㎡/月。多名业主表示，公寓面积在150-890㎡之间，但多数为大户型，很多户型每月管理费超2万元。上亿的房子都买得起，以万为单位的管理费又何以让他们糟心？

业主王先生解释，物管除了正常的物业管理、设置前台等，并没有提供什么高端服务，也没有健身房、游泳池等设施。而购房时，销售带他看了停机坪、健身房、行政酒廊等高端设施，表示同一栋楼的高档酒店的这些服务，购买公寓的业主都可以同时享受。但他在入住后发现，这些承诺都无法兑现，业主没有被特殊优待，使用酒店的高端服务需要和其他酒店顾客一样付费。业主们委托了律师，只想弄清楚一个问题：

公寓员工不多，只有一些保洁、保安、前台，也没有大型绿化工程，那每年管理费都用在哪儿了？

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不交管理费是谁的损失？

现在的问题是，大家都在质疑管理费贵，是物管公司真的赚得盆满钵满了，还是物管服务确实成本比较高？在深圳从事过物管催收员的小蒋表示，催收深圳业主，是一份相当艰难的工作，尽管他们的管理费是3.9元/㎡/月，但仍有很多业主不愿意交。

物管又不是只收垃圾，电梯、绿化、保洁、垃圾、照明、保安巡逻、师傅维修这些都有，还有办公室里的工作人员，做着组织文员之类的工作。这些人不被看到，但也需要成本。

在他看来，物管的工作经常是默默付出的，是常态化存在的，可能有的时候达不到所有业主想要的效果，但看不到不代表没有。而且如果有需要了，他们就会出现。

没有做过物管的人，大多觉得物管只收钱不干活。一旦物管撤场，所有问题都会暴露出来，那时候才会知道物管一直在干活。

有业主不交费，他们一般会先发消息、门口贴条通知，再语音，超过半年不交、不接电话且不明原因的，他们才会上门去了解到底为什么不缴费。小蒋有时很心痛作为楼栋管家的同事，因为那些业主不交费，总和他们有关。

1个管家一双手，每天最少面对100户业主。好的服务根本没有具体的标准，有的业主说能帮我遛狗是好，有的业主说能帮我浇花是好，还有人说能帮我拿快递才是好。

很多人说他们就是每天在办公室坐着，时间到了就动动手指收管理费。他们身为物管人总是笑而不语：“物管做的不只是针对一户人家，公共地方垃圾不用清理吗？水箱不用清洗吗？消防不用维保吗？电梯不用排查吗？”更让他同事无奈的是，有的时候物管人员遇到的问题，都来自业主之间的矛盾。

比如两户邻居，鞋柜放门口，怎么处理都众口难调，双方都不满，最后都认为是物管包庇邻居，继而对物管不满。

小蒋只坚持当了一年的催收员便忍受不了了，这份工作对他来说，太耗心力了。“业主什么都找我们，以为我们是万能的，实际上好多邻居之间的矛盾都是他们自己制造的，他们解决不了就拿我们出气，总是把不交管理费了挂在嘴上。”作为催收员，收不上来管理费就得用工资抵扣，他们只能晚上熬夜加班打电话催费。“每个月都有几万的催费任务，完不成就一直加班，也没加班费。”

一些深圳业主认为，同为业主，如果不是一致对物管不满意的情况，不交管理费的业主，占的不是物管公司的便宜，而是交费业主的便宜。“我们小区以部分人拖欠管理费，甚至拖欠一年水电费想要逼物管走。我们这种每个月准时付费的业主感觉是在替他们交钱，服务这些业主，本来可以得到更好的服务没得到。”

不交管理费，物管就不想投资更新，业主发现越来越差更不会交管理费，如此恶性循环往复。总有人想天上掉馅饼，自己分币不花享受同等服务，甚者还要指指点点。

他们认为，如果真的对物管非常不满意，可以联合其他业主商量，而不是拒缴，让其他业主的权益受损。

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若房买不住　可以不交管理费吗？

业主不交管理费的原因，除了对物管不满意之外，还有一个很普遍的情况，是房买不住，没有享受过物管服务，所以认为没必要交。

我基本上没有在这里住过，为什么要交那么多管理费？

陈盛的房子在宝安中心的一个小户型小区里，房子28平方米，除去公摊面积，套内剩下的不到20平方米，每个月的管理费79元。陈盛当时买下这个房子是为了送给未婚妻，结果关系谈崩了，未婚妻走了，房子也就空置了下来。陈盛一年到头，最多到这个房子来两次，房子也不放租，也不卖掉。一个月79元，一年下来也要948元的管理费，虽说相比于房价来说杯水车薪，但陈盛坚持表示，没有居住，没有享受到服务，不交。

他的房子大铁门上常年贴着管理费催收单，物管也常常给他发短信催收，但他不置可否。有的时候实在烦了，便一次性交上拖欠的那些，然后继续一拖就是半年到一年。物管可能也知道他的情况，并没有进行强制催收，只是一味地在他看得见和看不到的地方，默默提醒。

房买不住，仍要交管理费，虽然听起来很破费，但是不交，其实不符合法律规定。很多人咨询过深圳的程律师：买了房后，长期没有居住，也没有享受物管服务，是否能不交或者少交管理费。按照《中华人民共和国民法典》第九百九十四条规定：“业主应当按照约定向物管服务人支付管理费｡ 物管服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物管服务为由拒绝支付管理费。”

程律师的解读是，要正常支付，即使房子空置，但如果和物管公司有约定可以少交，那么可以按照约定的标准少交。

针对空置房管理费的问题，很多地方政府也在积极下调管理费。2024年以来，已经有十多个地方政府，比如湖南长沙、甘肃兰州、江苏镇江等地，要求对空置房的管理费进行减免，如果房子空置一段时间以上（比如6个月），管理费就要减免30%或者50%等等。还有一些地方政府出台政策，设置管理费的收费上限。此前也有深圳业主联合起诉物管公司，法院的判决是超过3.9元的部分，可以不用交。

根据深圳发改委官网2024年8月1日发布的讯息，深圳普通住宅前期物管服务收费实行政府指导价，目前执行《关于印发我市住宅物管服务收费指导标准的通知》等政策文件，最高分级服务要求对应的收费标准为3.9元/㎡/月。物管服务企业根据业主的委托提供物管服务合同约定以外的服务，收费标准由双方协商确定。在那份起诉中，业主没有和物管签署增值合同，或新建小区服务合同在住建局备案时备案价格不包括增值服务，所以法院判定，超过3.9元/㎡/月的部分，缺乏事实和法律依据，不予支持。

深圳的管理费　一线最贵

很多人其实已经猜到，在房价遥遥领先的北上广深一线城市中，深圳的管理费均价是最高的。2024年6月，中指研究院发布《中国物管管理行业2024上半年总结与下半年展望》，该报告监测了二十个城市，包括北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、宁波、武汉、成都、青岛、苏州、重庆、无锡、长沙、南京、济南、昆明、南昌、合肥、常州，物管服务均价为2.64元/㎡/月。

深圳的均价为3.95元/平方米/月，为最高的收费标准。北京、上海紧随其后，分别为3.65元/㎡/月和3.31元/㎡/月，从报告样本来看，广州在一线城市中物管服务均价最低，为2.77元/㎡/月。

此前我们发布过一篇深圳管理费的话题，关于管理费的讨论中，深圳人对收费贵的吐槽层出不穷：

@ISZ：清湖北某园区物管管理费5.6元/㎡，3.9元是基础物管管理费，1.7是增值服务费，基础物管服务都没做好，还收增值服务费，可笑不？增值服务是强加。
@简单：深圳的超高层在3.9元/㎡的基础上，又多了个所谓的高层管理费0.48元/㎡。总计4.38元/㎡了。这合规吗？
@星空：座标布吉新三村东小区，小产权，一个月管理费100元，也就30多平方，再加电梯费、卫生费等等！还时不时换电梯配件、清化粪池费等，要疯了！
@Circle.：座标福永，4.15元/㎡，周边最贵了，每个月交得心在滴血，什么时候可以降低啊…
@Kally：座标龙华，5元/㎡一平，服务烂，只会怨业主。
@Jordyn：光明3.9元/㎡基础管理费加0.6元/㎡的增值服务费4.5元/㎡，天天糊弄业主，去年底都说会擦玻璃，年前等到年后，等到今年了都没安排。
@Qing：9.8元/㎡，网红盘。
@小熊：8.9元/㎡，还要什么分摊空调费这些加起来超过11元/㎡。

可以看出来，吐槽管理费的这些业主，缴纳的管理费都远超文件中规定的最高分级服务要求对应的收费标准3.9元/㎡/月，还需另外缴纳各种增值费用。

深圳近两年新开发的楼盘，管理费同样水涨船高。南山区的新盘，价格都在9元/㎡/月以上，高的甚至去到15.8元/㎡/月，均为老牌物管公司。福田区的管理费普遍在8元/㎡/月以上；宝安区则分化明显，5.9-6.8元/㎡/月不等；龙华区的管理费普遍更低一些，均价在5元/㎡/月左右；龙岗区刚需为主，管理费均价3-5元/㎡/之间。公寓/商住项目的管理费普遍高于住宅，如前海某公寓管理费18元/㎡/月，水贝某商住公寓12元/㎡/月。

贵有贵的道理，便宜有便宜的性价比，只要物有所值，其实业主还是能够接受并且表扬的，就像一位深圳网友说的那般：

管理费一平方9.8元，很贵，但是服务还挺好，节假日都会组织很多活动，圣诞节会给家家户户送苹果和巧克力，把小区营造成一个温馨的大家庭。

备注：文中人物为化名。

【本文获“深圳微时光”授权转载，微信公众号：szdays】