普缙：全面撤辣楼价或快速回升　首置客无法受惠、倡空置附加费

财政预算案提出多项刺激楼市政策，当中包括全面撤销由2010年起、实施逾13年的额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及新住宅印花税（NRSD），亦进一步放宽物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施，并调整其他与物业贷款、发展商项目融资等相关监管政策。

本地测量师行普缙集团首席顾问吴世熙指出，在上述措施带动下，楼价可能将快速回升，或许令首置人士无法负担，政府应考虑推出相关人士的税务优惠，以协助他们“上车”，同时也为免新建单位被囤积，认为政府可考虑征收空置附加费。

新一份财政预算案，除了撤销所有住宅物业交易的辣招税外，同时放宽楼宇按揭方面的逆周期措施，包括取消压力测试及进一步放宽按揭成数，并放宽发展商项目融资规定，以增加发展商的资金流动性，借此进一步刺激楼市发展。

全面“撤辣”带动楼价上升　首置客或无法入市

吴世熙指出，本港楼市一直受外围及经济环境影响，全面撤辣对本港楼市的中长期发展影响仍需时观察。至于短期而言，政策推出后，二手业主已即时纷纷反价及封盘，发展商亦开始重新部署及调整销售策略，包括修定价单并加快推售手上单位。上周末一手及二手市场均出现“小阳春”、交投畅旺，一手及二手楼宇价格即时调升，相信情况会维持一段时间，同时令首置人士无法真正受惠。

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吴世熙认为，政府可考虑以税务优惠协助首置人士置业，建议政府应调低首置或重置首套住宅单位的人士购入不大于40平方米（折合大约430平方呎）作为唯一自住单位的税费，以改善首置人士购入上述“上车盘”的负担能力，同时相信措施可吸引年轻人尽快组织家庭，以协助改善现时本港生育率较低的问题，并可长远地协助改善本港人口结构性老化问题。

以上述2023年2月的40平方米单位总价计算，3%的税费约为15.6万港元，可见减低相关税项支出对首置人士有著极大的前期帮助。

解决市民置业负担能力才是良方

大部份首置人士申请按揭时，均希望获得较高借贷额及较长还款期，以减低每月的供楼负担，而现时本港银行审批住宅楼宇按揭最长年期为30年；楼龄高于50年的物业最长按揭年期一般只有20年至25年。然而，本港私楼的平均楼龄多超过30年，部份已发展的地区更已达40年。

虽然目前市场上的二手住宅呎价，一般较新盘低约二至三成，惟受制于上述按揭年期限制，楼龄较大的二手单位或会因按揭年期较短，加上每月供款额较高，令不少买家却步，因而转投购买呎价较高的新盘项目。

倡银行审批按揭　考虑借贷人距离一般退休年龄之工作年期

为协助首置人士购买呎价较低但仍具质素的二手住宅物业，吴世熙建议，银行审批按揭时可直接考虑借贷人距离一般退休年龄（以65岁至70岁为上限）之间的工作年期，令首置人士购入楼龄较大的物业时，仍可享受长达30年的按揭年期。此举既可协助增加二手物业市场的流动性，同时令首置人士的选择增加，以更合理的预算“上车”，令本地楼市发展更健康。

可考虑征收空置附加费

香港的住房需求长期大于供应，现时一手货尾量已突破超过2万伙，属近20年新高。为免新建单位被囤积，吴世熙认为，政府可考虑征收空置附加费及预留更多土地供应以维持住户供应量，以协助稳定楼价及减低市场的波动性。

否则，当政策出现拐点时，楼市的“小阳春”只会成为套利工具，就以上周全面撤辣后的市场反应为例，业主们均已积极反价，一般首置人士需“追价”入市，从而令他们的置业成本增加，不利楼市发展。