长沙湾甲厦租金升8.5%跑赢大市　高力︰中资需求持续增加

受疫情打击，写字楼出现“去中心化”情况，带旺新兴商业区交投。据高力香港研究报告，九龙西长沙湾甲厦过去5年成交量增加62%，租金逆市上升8.5%，跑赢大市。高力最新发表的报告迎亦显示，过去10年，长沙湾甲级写字楼表现优于整体市场表现，一方面出租率高达88%，与中环、金钟区“睇齐”；另一方面，租金增长达到8.5%，为10年来唯一甲厦租金增长逾5%的商业区，远胜中环及金钟﹙跌1%﹚、尖沙咀﹙升1%﹚及九龙东﹙跌22%﹚。

区内金融及保险业租户比例达20%

长沙湾近年大变天，由传统的工业区逐渐凝聚浓烈的商贸氛围。高力研究部主管李婉茵指出，长沙湾具完善交通枢纽，能够连结到香港及大湾区的各主要商业区，吸引中资企业进驻，“疫情时全香港写字楼租金普遍跌30%，但长沙湾跌幅不超过5%，可见长沙湾市场韧性较强，未来有望成为香港另一个重要的商业中心”。

李婉茵指出，近年看到区内租客出现明显的“转型升级”，不少企业从其他地区搬入长沙湾的甲厦，当中不乏高增值租户，例如区内甲厦金融及保险业租户占比由以往的14%升至20%。“好多租户趁租金回落，作升级搬迁，即用相同租金搬入更新、更优质的写字楼，长沙湾过去一年有不少新的甲厦供应，亦带动了这个情况。”高力资料显示，单是去年，长沙湾甲厦供应新增总实用面积达到102万平方呎，占全港新供应近半。

翻查资料，近年进驻九龙西的租户，包括香港大学专业进修学院、本土精品店Kapok及卡地亚（Cartier）等品牌母企历峰集团。事实上，近年有不少企业迁出中环等传统商业区，当中九龙西长沙湾成为焦点选址之一，不但出于节省成本的考虑，亦因该局坐拥地理优势，邻近高铁站可以连接大湾区，而区内教育及住宅等配套亦齐备，形成成熟商区配套。李婉茵补充，长沙湾现时的售价或租金比起九龙站同类甲厦低约60%。故吸引不少用家进驻，其中中资企业的比例亦有一升趋势。

料续吸中资客

随著北部都会区及大湾区的建设，李婉茵形容长沙湾具地理优势，只需半小时驾驶车程便可连接传统的金融区、国际机场，以至未来的北都的古洞地带，“长沙湾在政府规划的北部经济走廊，占有策略性位置，除了连接大湾区外，也都连接香港其他商业区。”

她坦言未来长沙湾区的甲厦需求不少来自中资，并期望经济回稳，带动需求，“疫情前中资公司占甲级写字楼新租活动达36%，疫情期间回落至20%，你当仍有百分之十六、十七的水位。等佢地需求回来，激活租务市场！”现时已有不少中资企业选择落户长沙湾区，料未来续受到许多中资贸易公司青睐，“受惠策略性位置，往返去大湾区及香港其他地区，坐中港车都方便。”李婉茵表示，现时中资企业在选址方面更有策略性，著重于性价比和成本控制。

随著长沙湾区新商厦落成，现已拥有超过200万平方呎具ESG标准的甲级写字楼供应，能够吸更高端的租户，提振大厦的租金和出租率表现，令其资产价值增加2.5%至6.5%。展望未来李婉茵续指，外围经济仍有不明朗因素，整体而言写字楼空置比率仍在高位徘徊，加上有不少新供应，商厦市场未来12个月亦面对不少挑战，冀美国利息下降，有利整体气氛改善。中长线观望，受惠大湾区概念及九龙站商业区发展成熟，带动长沙湾甲厦的租金走势稳健且有强韧的发展潜力，未来3至5年，九龙西及长沙湾租金稳定，中期有望跑赢大市，并预料租金能上涨5%至10%。