【星之谷】楼价下跌差额保障 势削按揭贷款额 买家慎防首付突升
新盘销情欠理想，发展商为去货各出奇招。除了例牌减价及回赠外，屯门一个大型新盘就推出罕见的“楼价保障”条款，弥补楼价下跌差额，最多达楼价5%。然而，这项优惠或会导致银行按揭贷款额意外减少，短期首付开支突然上升，买家不得不留神。
“楼价保障”并不难理解，简单而言就是计算由签临约起到明年5月（即楼盘的预计关键键日期），差估署每月公布的新界区私人住宅楼价指数的平均值，对比业主签临约当月的楼价指数差额，假如前者低于后者，当中差额一半会获发展商补助，上限为楼价5%。
举例，例如一个买家购入500万元单位，到明年5月平均楼价指数跌了8%，买家就可获得4%补偿，即发展商会向业主支付20万元。
买楼优惠须扣减贷款额
对买家而言，“楼价保障”或有一定吸引力；但在按揭角度，如果涉及发展商优惠或回赠，银行需要从原楼价中扣减所有优惠或回赠，并用所得的基数计算贷款额。
以往亦有发展商提出其他特殊置业优惠，包括“先住后付”——买家先向发展商缴付楼价5%作为单位的“许可证费用”，3年后买家能够申请按揭并完成交易，发展商便会将该5%“许可证费用”以回赠方式退还，而这笔费用会从楼价扣减后才计算贷款额，变相买家要准备更多首付。
按揭或扣尽最多5%？
至于今次屯门新盘提供的楼价保障，需要等到明年7至8月，差估署才有5月的指数，让发展商计算出买家实际获得的补贴金额。假如楼盘如期于5月交楼，届时买家理应完成按揭申请并且提取贷款，银行如何将未知的“楼价保障”金额从楼价扣减？
准业主可以参考的是，发展商在同一个屋苑的上一份价单，亦有提供类似的优惠，不过仅针对利率——当买家实际要支付的利息较指定利率为高，可以获得“利息差额补贴”，为期3年，上限是楼价1%。有银行在审批按揭时，就直接从楼价中扣减1%，变相得出的贷款额会减少。银行如采取最保守的计法，就会直接扣减补贴上限楼价5%，实际情况如何，现时仍是未知之数。
补贴发放时间递延
而一旦物业延期交收，例如多过3个月，银行需要重新审批按揭，时间上已经能够确认买家会获得多少楼价补贴，该笔金额就很大机会需要扣减计算贷款额之楼价。
另一样须留神的是，未来整体楼价持续下跌，银行亦有机会重新为单位估价，当估价低于成交价时，买家获批贷款额亦会逊于预期，需要擡钱弥补首付差额。而发展商的补贴款项预计于明年底才发放，买家不应寄望以这笔“未来钱”去支付首付。
最后温提，上述的“利息差额补贴”，在今轮销售亦有提供，而3年有效期内，业主不可以转按或加按，否则利息补贴会自动中止，意味按揭借款人在两年按揭罚息期后，想透过转按赚取现金回赠时，需要考虑失去利息补贴的机会成本。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
（资料及相片由客户提供）