【星之谷】50年居屋担保政策 两大疑问 “快枪手”入市随时中伏
新一份施政报告提出延长居屋担保期，由30年延长至50年，市场反应正面。不过事实上外界对新政策详细内容所知甚微，相关政策仍有最少两大疑问。
先谈谈甚么是担保期。在现行政策下，政府会为所有新居屋担保30年，期内业主断供的话，将会由政府承担债务，所以银行审批按揭极为宽松，包括毋须申请人通过压力测试，也不需要提供入息证明文件，只要申报的家庭成员收入高于供楼开支，就能够获批9成按揭及长达25年还款期（俗称“925”）。
惟若担保期不足，银行仍照批9成按揭的话，到担保期完结时按揭余额仍高于楼价7成时，银行或要自行承担相关风险；故担保期不足的居屋，银行是不会同时批出9成按揭及25年还款期，申请人需要在较多贷款额和较长还款期之间作出取舍。
落实时间未明却现多项成交
若果政府落实居屋担保期由30年延长至50年，将会令不少高楼龄居屋即时复活，预计届时1982年以后首次发售的居屋，都能够做到“925”，买家有更多选择。惟要注意的是，有两大疑问值得当局尽快公布。
一、新措施何时实施？
在公布政策后，已经录得多宗居屋成交，包括有一间位于葵涌的二手居屋。然而，由于新政策并未生效，该单位一旦申请按揭，银行会按照现行政策审批。由于该屋苑楼龄距离首次发售日期（1993年6月）已超过30年，申请按揭最高也只能借7成。类似的新闻不只一宗，准买家未了解详情就急于入市，随时要挞订离场。
二、居屋转按能否受惠？
根据现行政策，未补地价居屋转按需要先获房委会同意，而且转按不可以延长还款期，套现也极为困难。如果是在新政策公布前就已经签署二手居屋买卖合约的买家，面对按揭优惠也只能望门兴叹。政府是否应该考虑日后调整相关转按规定，令业主能通过转按享受新政策带来的好处？
延长还款期减每月供款
最后还有一点，有报道提到当局计划于明年上半年，将居屋一手和二手市场的按揭贷款还款期，由最长25年延至30年。在加息周期下，延长还款期的确可以减少每月供楼开支，如果政府容许现有居屋重新拉长，实属德政。
不过要留意，还款期越长、还款期数越多，整个按揭累计总利息开支亦会相对提高。居屋准买家宜留意自己的还款能力。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
(资料及相片由客户提供)