【星之谷】孝子上车兼担保父母买楼 一个窍门减首付负担
油塘低水新盘遭到抢购，二手市场劈价盘涌现，吸引不少人蠢蠢欲动入市。但有些人不止要一伙——短时间内需要购入两伙，这些准业主就要好好衡量置业先后次序，务求在新按揭政策下，借尽按揭贷款，从而减少首付负担。
周先生（化名）结婚在即，眼见近日楼价显著调整，原本是“租租”的他，打算加入“供供”行列，物色到一层同区约900万元的劈价二手住宅，打算与未婚妻筑爱巢。
同一时间，周先生父母近日从内地回流香港，不希望租楼，反而打算利用储蓄做首付，拟买入一层700万元二手楼，并申请9成按揭（贷款额630万元）。但因为他们都已经退休，希望儿子周先生可以帮忙担保。
担保高成数按揭亦须为自住
周先生因此不断计数——假设他先买入该层900万元自住楼，并获银行批出9成按揭，之后再担保父母的700万元按揭，由于周先生已经有高成数按揭在身，而按揭保险公司规定高成数按揭须为自住用途，故不会容许周先生为另一个高成数按揭作担保，所以其父母最高只能向银行申请7成按揭（贷款额490万港元）。
加上作为担保人的周先生已经有一单按揭贷款“上身”（mortgage count），其父母的按揭需要再减一成至6成（贷款额420万元），变相要付出4成首付（280万元），才能够成功上车。
这对父母本身最尽可以付3成首付，未料到现时首付竟超出预算，置业计划可能落空。
调整置业先后次序可解忧
但其实，周先生及家人只要调整置业的先后次序，就可以解决首付烦恼。假如周先生先担保父母置业，在按揭新政下，不经按揭保险公司，可向银行申请最高7成按揭（贷款额490万元）。
待成交后，再由周先生未婚妻名义置业，而周先生再做担保人。由于周先生为父母担保的物业并非自住，所以再担保未婚妻申请高成数按揭也不会被拒诸门外。
两者比较，周先生父母的物业首付支出可以回复至3成，首付负担减70万元，更容易计到数。
保费可并入按揭中摊还
要留意的是，由于担保人本身有按揭在身，按揭保费会较贵，以周先生属意的900万元物业计算，假设借9成、分30年归还，保费相差0.6个百分点，即实际保费多48,600元。不过整份保费可以并入按揭贷款分期摊还，对周先生首付资金没有太大影响。
另一方面，由于周先生为父母的物业作担保，该物业的每月供款会计入未婚妻的供款与入息比率（Debt to Income Ratio，DTI），上限亦会有所调整，例如供款不得多于月入40%，压力测试下供款不得高于月入50%，较正常50%及60%严谨。幸好，周氏夫妇都是专业人士，压力测试轻松过关。
最后要提醒，超过600万元住宅如要申请9成按揭，物业需要现楼、或新楼楼花选建期上会，申请人和担保人亦必须证明自己有固定收入，佣金不会计算在入息之内；另外亦要提供税单，审批亦会更加严谨。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
(资料及相片由客户提供)