建期付款成趋势、楼花按揭没落　港铁：导致延迟确认项目利润

过去数年政府接连推出“林郑PLAN”、“波叔PLAN”，以至在今年7月份推出放宽按揭等措施，协助市民置业。相关措施推出成功为市民以高成数按揭上车买入现楼单位，不过对于销售楼花的发展商构成影响，将导致延迟确认项目利润的情况。其中港铁（0066）近日公布中期业绩内提及，越来越多物业买家不再选择衡平法按揭（楼花按揭），令该公司延迟确认物业发展项目的利润。

未来一年招标4000伙新盘

港铁于上周四（10日）公布截至6月底止中期业绩，业绩报告提及，预计未来12个月为约4,000个单位招标，当中包括首先推出东涌东站第一期项目，其他项目正在筹备中。同时正为“港岛南岸”第3期、“日出康城”第12期及第13期、天荣站、何文田站第一期及油塘通风楼项目申请预售楼花同意书。

港铁：物业买家非采用衡平法按揭

不过港铁指出，留意到越来越多物业买家选择分期付款，而非采用衡平法按揭，情况将延迟确认物业发展项目的利润。又指会视乎建筑及销售进度，以及物业买家所选的付款方式，该公司预期于2023年下半年为“日出康城”第十一期的利润继续入帐。然而，按照目前的建筑及销售进度，港铁预期不会于2023年就“港岛南岸”第四期或何文田站第二期的利润入帐。

上述所指的衡平法按揭（Equitable Mortgage，行内简称EM），是为配合楼花买卖的按揭，应用于楼花期内尚未建成，又或未取得入伙纸/满意纸的楼盘。若楼盘建成并获发入伙纸后，衡平法按揭便需转为法定押记（Legal Charge）。

建期付款成大趋势　买家待现楼入伙才做按揭

经络按揭转介首席副总裁曹德明指出，上述所指的意思是目前普遍买家采用建期付款付款办法，即待楼花期完结、楼盘入伙时，买家才申请现楼按揭。他指出，近年愈来愈多置业人士采用建期付款办法，因政府近年接连推出“林郑PLAN”、“波叔PLAN”等措施，以协助上车人士，惟相关措施只适用于现楼物业，所以近年楼花按揭个案进一步减少。

举例说，近日销情理想的油塘新盘亲海駅II，该盘即日沽清全数626伙，当中有多达557伙的买家采用建期付款办法，占比高达89%。至于采用即供付款办法则只有23伙，占比约3.7%。其余则有46伙三房买家采用“呼吸PLAN”

对于港铁指相关情况会令该公司延迟确认物业发展项目的利润，曹德明认为，相关延迟只是时间上的问题，对发展商的实际利润不会构造太大影响，仅可能只会造成利息成本轻微上升。

楼价急挫新盘买家或挞订　即供对卖方最有利

不过需要留意，他指出，近年部份买家选用建期付款办法入市，但由于近年楼价出现下滑情况，个别买家或会放弃入市挞订离场，因此或会影响卖方利润。

他又指出，虽然卖方有权向挞订买家追收差价，不过需待单位重新沽出，而且追收过程或较漫长，亦未必顺利。因此，若一般买家采用即供付款办法，对卖方最为有利，能够即时锁定利润。