港铁小蚝湾地皮　补地价及前期费料共446亿　每呎楼面地价4800元

港铁（0066）大屿山小蚝湾车厂项目，第一期部分已于日前截收意向书。资料显示，港铁上月底已与政府签订换地文件，项目涉及逾86亿元补地价，若连同早前公布，预计港铁需承担约360亿元的前期费用，合共最少446亿元，以整个项目可建之私人住宅及商业物业总楼面逾926万方呎计，每方呎楼面地价约4800元，符合市场预期。

综合港铁早前通告、城规会资料及最新补地价文件显示，今次港铁以小蚝湾车厂原有地段作原址换地，新地段为丈量约份第346约地段第145号及146号，当中第146号地段全属资助房屋，补地价金额仅为1,000元；至于第145号地段（包括A、B及C地盘），则主要用作私楼发展，另设商业及社福设施等，该地段换地补地价金额为86.03亿元。

第145号地段合共可建楼面约926.24万方呎，当中包括889.11万方呎作私人住宅发展，另有约37.13万方呎用作商业及社福设施等楼面，若以补地价金额86.03亿元计算，平均每方呎楼面补地价仅约900多元水平。

不过港铁今年9月亦发出通告指，小蚝湾项目与以往“铁路加物业”模式有所不同，政府会按市价计入建造新的小蚝湾站、重置车厂、物业备置工程（包括加建车厂上盖平台，以进行上盖物业发展项目）及地盘平整工程的费用，并获政府接纳为地价评估的可扣减费用，按2020年12月的价格计算，该笔前期费用涉及约360亿元，并预计将于未来15年左右产生该等费用。

若以此推算，上述项目换地补地价金额，连同前期费用合共涉及最少446亿元，以第145号地段可建楼面计，每方呎楼面地价约4,800元，但值得留意，由于上述360亿元前期费用是包括资助房屋部分，市场人士估计，若扣除在该地盘的前期费用，私楼部分的每方呎楼面地价或低于4,800元。

此外，小蚝湾车厂项目第一期日前已截收意向书，并吸引33个财团递交意向书，估计港铁短期内推出招标。