【星之谷】罕见加息环境下 按揭市场3大异象 现金回赠创新高
美国今年3月至今连续6次加息，累计加幅3.75厘，如此急进可谓十年难得一见。本地银行面对如此特殊利率环境，明显失方寸，形成按揭市场3个罕见奇怪现象，上车客或业主宜留意当中变化，寻找有利自己的按揭方案。
1. 新楼按揭利率显著低于二手
银行过去乐于承做新盘按揭多于二手楼，例如不时为新盘提供一些额外优惠，但按揭利率没有显著差异。
惟近期变化相当明显。以1个月银行拆息为基础的H按，二手住宅利率为H+1.3%，封顶利率为最优惠利率（P）减2.5%（假设P为“大P”，5.625%），即实际年利率为3.125%。
新楼按息虽然同为H+1.3%，但封顶利率为P-2.75%，实际年利率为2.875%，比二手住宅按揭平25点子。以笔者记忆所及，过去7年都未出现过这么阔的息差。
2. 二手楼P按利率低过H按
以往H按封顶利率与P按计划利率相同，而前者有机会在减息周期享受低息，故大部分客户都会选用H按，但近期本地多间银行出现P按平过H按的现象。
目前P按计划最低为P-2.75%，即实际利率为2.875%，比H按封顶利率3.125%低25点子，所以近日客户坦言都有选择困难症，不知道是否仍应选择目前利率较高，但未来有机会减息的H按。
至于新楼，暂时银行提供的P按利率仍然和H按封顶利率相同，正常而言上楼客应该会选择“冇得输”的H按。
3. 现金回赠创历史高位
虽然加息后，银行按揭业务毛利率理应上升；但另一方面楼市成交淡静，很多银行贷款额都未到数，仍然想抢客，所以增加现金回赠率来吸引客人。
目前按揭总现金回赠率最高达2.7%，是多年以来的历史高位。一手楼更甚——银行一般都用“绿色按揭”为理由谷高一手楼现金回赠，如该新楼符合“绿色按揭”条件，个别银行可以额外提供接近1.7万港元的现金回赠。以400万港元按揭贷款额来计算，即相等于额外0.4%。
虽然根据金管局规定，现金回赠率超过1%需要扣减贷款额，但业主仍然有现金落袋，只是贷款额借不足9成或8成而已。
转按成楼市重灾区
最后，很多人担心在加息周期下住宅物业估价下跌，银行最终会收紧按揭审批。不过以笔者观察，目前未出现这现象，批核标准和弹性都和楼市颠峰时相若。
而且，虽然银行估价比楼价跌得快，很多上车客的买入价都比估价高很多，但未见银行以估价来计算按揭成数的个案；就算是新楼的建期按揭，到关键日前仍然是以“临约价”计算按揭成数。
但转按市场则成了重灾区，因为转按操作上估价因素最为关键，否则就要“擡钱”转按。在估价急跌下，很多业主都难转按套现，除了部分极早年买入住宅物业的人士。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
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