【星之谷】内地生分租惹㓥房怀疑 转按出事业主挨贵息
香港“收租佬一族”过往盛行买楼然后以内地生为目标租客，主要区域为沙田、大围一带。有时候将一个单位分租给4个学生，租金相当和味。然而，租约过多将会惹起㓥房怀疑，衍生转按障碍。
邻近香港几间大学的私人屋苑成为内地生租屋的心水选择，需求量颇大，尤其是暑假时份。租楼给国内学生有几个好处，首先是他们对于本地租金水平未必太敏感，租金往往可以高于市价，例如每人缴付5,000港元租金，4人已经2万港元。
兼且内地生租客通常愿意一次性提早缴付一年租金，业主大可以将有关资金再投资钱滚钱，赚取更高回报。此外，暂居香港的内地生很多时只是过客，对于装修和室内维修要求都比较低。
内地生租屋需求未减少
近年虽然疫情关系，香港少了很多内地旅客，但内地生在港升学需求却未有显著减少，那些受内地生追捧的私人屋苑，譬如沙田第一城、 大围河畔花园、大围金禧花园等等，出租空置率都仍然很低。
不过，如果这些业主打算利用丰厚的租金收入去申请按揭，有个伏位需要留意。黄太（化名）近月将持有的沙田物业出租给内地生，两房单位4人居住。由于学生们本身互不相识，故此业主和他们签了4张租约。
近期本地银行加息在即，黄太得悉市场上有H按计划仍然提供2.5%封顶利率，故此赶尾班车申请转按，套现兼赚现金回赠，并利用了该单位4张租约的丰厚租金去增加个人入息，令申请按揭更容易。
银行上门验楼“食柠檬”
事与愿遗，银行审批按揭时，发现同一单位4张租约，怀疑室内改建成㓥房，要求验楼，惟4个内地生在香港人生路不熟，恐怕这些验楼其实是骗案，因而拒绝开门。遇到以上情况，黄太其实可以转按去其他银行，总有银行比较松手，但由于仍有2.5%封顶利率的银行少之又少，结果最终要选择2.75%封顶利率银行，被迫挨贵息。
这个案的教训是，如果是租给内地生，又需要用租金收入去申请转按或帮家人担保做按揭的话，最好在签订租约时定明租客是有责任开门给银行验楼，这样便万无一失。
另外，若果业主打算用租金作为入息，增加转按时的弹药，还有两点需要留意。首先是租约完结日期，如果租约在按揭放款前完结，有些银行是不能把租金计算作入息，除非租客续约；其次，如果物业是租给内地生，大部分都只是租一年，甚少会续约，这两方面业主需要留意。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
*投资涉及风险
*以上专栏内容属作者个人意见，不代表《香港01》立场。